CARE SUNT PASII PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE- CUMPARARE?

Actele necesare pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare ale unei proprietati sunt urmatoarele :

• - Actele care atesta dreptul de proprietate (contractul de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire, actul de vanzare-cumparare autentificat, sentinta civila - definitiva si irevocabila, titlu de proprietate, etc). Daca imobilul a fost dobandit prin mostenire, se va prezenta si certificatul de mostenitor
• - certificatul fiscal pe numele proprietarului (de la Administratia Financiara, unde se achita taxele si impozitele), din care sa rezulte ca nu are datorii restante . Certificatul fiscal este valabil pana la sfarsitul lunii in curs, iar daca este emis dupa data de 25 ale lunii este valabil pentru toata luna urmatoare
• - Incheierea de intabulare
• - documentatia cadastrala – cadastrul care trebuie intocmit de un expert cadastral
• - extras de Carte Funciara pentru imobilele care au deja Carte Funciara deschisa. Acest document se obtine numai prin intermediul Biroului Notarial si este valabil 5 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii.
• - adeverinta de la Asociatia de Proprietari (numai in cazul apartamentelor), in sensul ca proprietarul nu are debite la intretinere, cu numele, prenumele si semnatura administratorului si presedintelui Asociatiei de Proprietari
• - actele de identitate ale partilor (buletin de identitate, carte de identitate, pasaport).
• - pentru persoanele juridice sunt necesare urmatoarele acte : certificat de inregistrare, certificat constatator, act constitutiv, hotararea AGA

Un contract de vanzare -cumparare se incheie obligatoriu la un notariat public care are datoria sa verifice, printre alte documente si extrasul de carte funciara emis de A.N.C.P.I. din care reiese cine sunt proprietarii si daca exista sarcini (ipoteca, sulta, etc) la un moment dat.

Sistemul actual de management al cartilor funciare - pe baza caruia se deruleaza circulatia documentelor si a informatiilor oficiale intre proprietari, administratori, cumparatori, notari, judecatori, executori, persoane fizice autorizate, oficiile de cadastru si birourile de carte funciara teritoriale - confera un plus de siguranta tranzactiilor imobiliare in conformitate cu legislatia europeana,asigurand inclusiv ca nu se poate vinde un imobil simultan catre mai multi cumparatori.

La data semnarii contractului de vanzare-cumparare, proprietarul trebuie sa prezinte un extras de carte funciara in forma autentica in care se evidentiaza situatia la zi a imobilului respectiv (sarcini, ipoteci, etc).

Cartea funciara ramane blocata un interval de 5 zile, timp in care nu este posibila realizarea altei tranzactii care ar avea ca obiect, acelasi imobil.

Cea mai sigura metoda de verificare a faptului ca imobilul destinat achizitiei nu se va vinde inca o data sau ca nu este deja ipotecat sau ca sunt instituite asupra acestuia altfel de sarcini, este cererea de eliberare a unui Extras de Carte Funciara din partea Judecatoriei Sectorului sau biroului de carte funciara caruia ii este arondat imobilul respectiv.

Informatiile cu privire la situatia juridica a imobilului care se doreste a fi achizitionat se pot obtine si verifica in urma solicitarii tuturor actelor de proprietate de la proprietar si analizarea acestora de cate o persoana de specialitate: avocat, notar, consilier juridic , banca etc.

In plus, in cazul contractarii unui credit pentru achizitionarea unui imobil prin credit imobiliar/ipotecar acordat de catre banca, verificarea actelor de proprietate se va realiza de catre persoanele de specialitate din cadrul bancii, in baza actelor de proprietate obtinute de la promitentul vanzator, astfel cum vor fi solicitate de catre banca.

De asemenea, notarul public care va autentifica contractul de vanzare-cumparare are obligatia de a verifica actele de proprietate cu privire la imobilul care va face obiectul contractului, iar anterior semnarii contractului de vanzare-cumparare, acesta va solicita Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara- Biroul de Carte Funciara din circumscriptia unde este situat imobilul, extrasul de carte funciara de autentificare, document ce va prezenta toate elementele de identificare ale respectivei proprietati inclusiv, titularul dreptului de proprietate, si aspectele legate de situatia juridica a imobilului si anume eventualele ipoteci, privilegii si interdictii , litigii care ar afecta imobilul.

Extrasul de carte funciara confera caracter de legalitate informatiilor atestate, ca fiind conforme cu situatia de drept si de fapt a imobilului.

Prin solicitarea adresata de notar catre Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara- Biroul de Carte Funciara din circumscriptia unde este situat imobilul pentru eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, notarul blocheaza emiterea unui alt extras de carte funciara de autentificare pe durata de valabilitate a extrasului obtinut de catre acesta ( 5 zile in prezent), astfel devenind imposibila realizarea unei noi tranzactii cu privire la acelasi imobil.

Dupa ce ati strans toata documentatia, va trebui sa va duceti cu ea la notar. Pe baza intabularii, notarul (sau delegatul oficial al acestuia) va solicita extrasul de carte funciara.

De asemenea, cand va veti duce la cabinetul notarial vor fi necesare urmatoarele documente:

• • act de identitate;
• • certificat de casatorie (daca este cazul);
• • adeverinta tip Renel, ultima chitanta telefon, cablu, internet etc. (nu sunt solicitate de toti notarii).

De-abia dupa ce extrasul cartii funciare a fost obtinut, va trebui sa mergeti impreuna cu cumparatorul imobilului la cabinetul pentru incheierea propriu-zisa a contractului .

ACTELE CARE ATESTA DREPTUL DE PROPRIETATE

Actul de dobandire al bunului imobiliar care atesta proprietatea , poate fi de mai multe tipuri , functie de urmatoarele cazuri:

1. Imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica - in acest caz este vorba despre un act de vanzare-cumparare

2. Imobilul a fost cumparat de la stat dupa 1989- actele care atesta proprietatea fiind urmatoarele :

• - act de vanzare-cumparare
• - procesul verbal de predare-primire a imobilului
• - dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii creditoare, daca plata s-a facut in rate
• - daca plata ratelor s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare

3. Imobilul a fost cumparat de la stat inainte de 1989 - actele care atesta proprietatea fiind urmatoarele :

• - contractul de construire
• - procesul verbal de predare-primire a imobilului
• - titlul de proprietate eliberat de Administratia financiara.
• - incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate).
• - Daca imobilul a fost achitat integral, dar nu a fost radiata inscriptia ipotecara, atunci trebuie sa va prezentati la CEC cu contractul de construire in original si sa depuneti o cerere prin care sa solicitati eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului ( biroul administrativ) pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare variaza intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se face la biroul de carte funciara.

In functie de caz si urmatoarele acte pot atesta dreptul de proprietate:

• - Certificat de mostenitor
• - Contract de donatie
• - Contract de schimb
• - Sentinta civila definitiva

CERTIFICATUL FISCAL

Acte necesare pentru eliberarea Certificatului Fiscal

Este documentul care atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat.

Actele necesare eliberarii acestui certificat fiscal sunt urmatoarele :

• - cerere (formular tip)
• - act de identitate (original si fotocopie)

Dupa caz:

• - Certificat de mostenitor (original si copie xerox)
• - Certificat de deces (original si copie xerox)
• - Certificat de nastere (original si copie xerox)
• - Certificat de cãsatorie (original si copie xerox)
• - Sentinta de divort (original si copie xerox)
• - dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 1 leu/document
• - dovada achitarii taxei de timbru
• - timbru fiscal

Certificatul fiscal se va elibera, prin compartimentul REGISTRATURÃ - personal proprietarului pe baza buletinului de identitate sau a cartii de identitate, dupa caz.

În situatia în care proprietarul nu se poate prezenta, se va desemna un reprezentant prin procurã notariala sau împuternicire avocatialã.

Pentru persoanele din strainatate, procura trebuie sã fie întocmita la Ambasada sau Consulatul României. Certificatul fiscal este valabil doar 30 de zile de la eliberare.

Atentie! certificatul fiscal este valabil 30 de zile, si nu trebuie sa depaseasca sfarsitul lunii. ex: Daca cererea a fost depusa dupa data de 25 martie este valabil pana la 1 mai.

CADASTRU SI INTABULARE

Acte necesare pentru intocmirea documentatiei de cadastru si intabulare:

• - Actul de proprietate al imobilului (contract de Vanzare-Cumparare, proces verbal de Predare-Primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la Stat, Sentinta Civila, Certificat de Mostenitor, Act de donatie,etc.) - in doua copii din care una legalizata la notariat;
• - Certificat Rol Fiscal pentru Cadastru si Intabulare obtinut de la Administratia Financiara a sectorului/ localitatii de care apartine imobilul - atesta ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat;
• - Pentru persoanele fizice : actul de indentitate al proprietarului/proprietarilor - in doua copii;
• - pentru persoanele juridice :certificat de inregistrare unica in doua copii;
• - Cerere tip completata si semnata de proprietar – pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;
• - Declaratie tip privind identificarea limitelor proprietatii pentru care se executa masuratorile – pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;
• - Cerere tip de inregistrare in Cartea Funciara - pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;
• - adeverinta asociatia de proprietari - atesta plata la zi a datoriilor, este obligatorie vizarea acesteia de catre primarie.
• - daca a fost cumparat cu credit, copie legalizata dupa incheierea radierii.
• - Schita apartamentului in cazul in care exista;
• - planuri 1:500, planuri 1:2000;

Fara plan cadastral nu se poate face nicio instrainare. In cazul in care imobilul a fost dobandit dupa 1 iulie 1999 (data la care a intrat in vigoare Legea Cadastrului si Cartii funciare) si exista plan cadastral nu se mai face alt plan cadastral.

Exista mai multe tipuri de inregistrare cadastru:

1. Acte prima inscriere :

Pentru realizarea unui cadastru la prima inscriere se realizeaza si intabularea (deschidere carte funciara). Actele necesare sunt urmatoarele :

• - Acte ce atesta dreptul de proprietate asupra imobilului (titlu de proprietate, contract de vanzare cumparare, sentinta civila definitiva si irevocabila, certificat de mostenitor...)*
• - Certificat de rol fiscal
• - Copie buletin proprietari
• - Pentru persoane juridice: certificat de inregistrare unica

2. Acte actualizare constructie

Pentru realizarea unui cadastru actualizare constructie:

• - Autorizatie de construire / extindere / demolare, in functie de tipul lucrarii cadastrale.*
• - Proces verbal de finalizare a lucrarilor.*
• - Copie buletin proprietari.
• - Certificat fiscal pentru constructie.
• - Pentru persoane juridice: certificat de inregistrare unica.
• - adeverinta asociatia de proprietari in cazul schimbarii numelui strazii;
• - daca a fost cumparat cu credit, copie legalizata dupa incheierea radierii.

3. Acte Dezlipire / Alipire

Pentru realizarea unui cadastru de dezlipire sau alipire:

• - Acte ce atesta dreptul de proprietate asupra imobilului (titlu de proprietate, contract de vanzare cumparare, sentinta civila definitiva si irevocabila, certificat de mostenitor...)
• - Copie buletin proprietari
• - In situatia in care avem de dezmembrat un numar cadastral in mai mult de trei loturi solicitam certificat de urbanizm.*
• - Extras de carte funciara pentru informare (original)
• - Cadastrul vechi
• - Pentru persoane juridice: certificat de inregistrare unica
• *copie legalizata.

EXTRASUL DE CARTE FUNCIARA

Certifica toate datele de identificare si situatia juridica actuala a imobilului:

• - descrierea imobilului;
• - numele si prenumele proprietarilor;
• - actele in baza carora acestia au dobandit proprietatea;
• - sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdictii de instrainare, privilegii etc.

Extrasul de carte funciara se elibereaza de catre Biroul de Carte Funciara in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului.

Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare cumparare si unde trebuie sa depuneti:

1. dovada intabularii imobilului- atesta inscrierea in Cartea Funciara, intabularea avand acelasi rol pentru imobil la fel ca si buletinul pentru o persoana. Pentru inscrierea imobilului in Cartea Funciara este obligatoriu sa aveti cadastrul realizat

2. copie act de proprietate;

3. copie act identitate proprietar (proprietari);

4. cerere tip;

Acest extras de carte funciare se elibereaza numai delegatiilor notariali, la cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii cererii, timp in care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi imobil.

Astfel, este exclusa vanzarea imobilului de doua ori.

* Certificatul de sarcini va fi necesar in cazul in care cadastrul s-a facut cu mult timp in urma dar fara intabulare.

* Rolul fiscal – notarul face intabularea pentru cumparator.

In cazul in care faceti un precontract (care nu este realizat la notar) – cumparatorul trebuie sa solicite certificatul de carte funciara informativa, pe baza unei chitante scrisa de cel care vinde.

Cel mai sigur este sa participe si martori, indicat 2 (dar sa nu fie ruda pana la gradul 3 inclusiv).

Atentie! Antecontractul nu este valabil daca nu este semnat de toti vanzatorii (proprietarii). Daca nu va simtiti stapan pe situatie solicitati consiliere din partea unui notar sau avocat.

CARE SUNT PASII PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE INCHIRIERE?

Închirierea proprietăţii, fie ea construcţie, teren, sau orice alt bun, se face, legal, printr-un contract în formă scrisă.

Acesta trebuie înregistrat în maximum 15 zile la administraţia fiscală de care proprietarul aparţine cu domiciliul, indiferent de locul unde se află proprietatea închiriată.

Dacă proprietarul bunului nu are domiciliul în România, contractul de închiriere se înregistrează la administraţia fiscală unde se află proprietarul.

Pentru înregistrarea actului la Fisc sunt necesare originalul şi două copii ale contractului de închiriere încheiat între părţi şi dovada deţinerii proprietăţii, adică titlul de proprietate, în cazul construcţiilor şi terenurilor.

Atunci când locuinţa se închiriază unei societăţi comerciale, proprietarul bunului va trebui să prezinte, la solicitarea administraţiei fiscale, şi acordul asociaţiei de proprietari sau locatari.

Pentru înregistrarea contractului de închiriere, atunci când există mai mulţi proprietari este obligatoriu ca fiecare dintre aceştia să se prezinte la administraţia fiscală de care aparţine cu domiciliul. În baza unei împuterniciri notariale primită de la celelalte părţi, se poate însă ca doar unul dintre proprietari să facă demersurile necesare. La administraţia fiscală se va prezenta, în acest caz, doar proprietarul împuternicit.

În cazul prelungirii contractului de închiriere, proprietarul bunului trebuie să prezinte la administraţia financiară actul adiţional încheiat cu chiriaşul.

Acelaşi lucru trebuie să-l facă însă şi în cazul în care terminarea contractului este convenită de comun acord.

Orice modificare a condiţiilor contractuale trebuie anunţată, în termen de 15 zile, administraţiei financiare.

Potrivit legislaţiei în vigoare în acest moment, 25% din veniturile din chirii nu se impozitează, fiind denumite cheltuieli forfetare. Impozitul de 16% pe care proprietarul bunului închiriat este obligat să-l achite se calculează astfel la 75% din veniturile obţinute.

IMOBILE CU RISC SEISMIC

Lista imobilelor expertizate tehnic incadrate in clasa I de risc seismic care prezinta pericol public.

Descarca