Decât să le ţină degeaba, unii proprietari de terenuri s-au gândit să le închirieze, în aşteptarea unor preţuri mai mari de vânzare.
Nici proprietarii de terenuri nu se mulţumesc cu actualele preţuri de vânzare, dar nici potenţialii cumpărători nu dispun de prea mulţi bani de blocat în achiziţii.
Soluţia de compromis este pentru unii închirierea. Principalele activităţi ale chiriaşilor sunt parcările pentru clădiri de birouri, pentru tiruri, spălătorii auto sau organizări de şantier.
Pentru simplii proprietari de terenuri sau pentru speculatorii care au cumpărat în urmă cu câţiva ani cu scopul revânzării, acum nu este un moment propice pentru vânzare fiindcă preţurile sunt încă mici.
Cele mai notabile excepţii de vânzare terenuri sunt suprafeţele mari achiziţionate de mari retaileri. Câştigaţi din aceste tranzacţii sunt însă mai degrabă retailerii, şi mai puţin proprietarii de terenuri.
Aceştia din urmă au două variante la îndemână, în absenţa unor mari cumpărători: să mai aştepte sau să închirieze terenul.
Aşteptarea poate fi o soluţie şi pentru că, într-o anumită privinţă, situaţia diferă de cazul proprietarilor de case sau clădiri. Mai precis, cheltuiala cu un teren este mai mică decât cu o clădire sau casă.
„Presiunea pentru vânzarea sau închirierea unui teren nu este asemănătoare ca pentru un bun construit, deoarece costurile de întreţinere şi taxele pe proprietate sunt în general foarte mici, în cazul terenurilor”, a declarat Ovidiu Ion, Senior Consultant pe Departamentul Terenuri la CB Richard Ellis.
Cel mai frecvent, aceste tranzacţii de închiriere sunt doar o afacere… de tranziţie pentru proprietari. „Perioada de închiriere este în general scurtă, de la unu la trei ani, ceea ce provine din natura speculativă a acestei pieţe, aşteptările actuale ale proprietarilor fiind într-o apreciere a valorilor de piaţă actuale”, adaugă Ovidiu Ion. Excepţiile aici sunt tot retailerii.
„Unele supermarketuri închiriază terenuri în zone foarte aglomerate pe perioade lungi de 30-40 de ani. Un exemplu bun în acest sens este expansiunea Mega Image care, pe de altă parte, are una dintre cele mai agresive politici de extindere a reţelei de magazine”, a declarat Constantin Pruteanu, consultant imobiliar la Euro-est Invest.
Principalii chiriaşi
Grosul afacerilor de închiriere a terenurilor este dat de parcările clădirilor de birouri şi de societăţile de leasing auto. Astfel că nu orice teren are şanse de a fi închiriat. Condiţia este să fie potrivit desfăşurării unei afaceri.
Cele mai solicitate pentru închirieri sunt terenurile potrivite pentru parcări, de cele mai multe ori localizate în centrul oraşului sau în imediata apropiere a unei clădiri de birouri.
„Când nu sunt destule locuri de parcare subteran, o soluţie viabilă pentru companiile din respectivele clădiri este să închirieze un teren cu scop de parcare. În mod clar costurile pentru o astfel de parcare, de cele mai multe ori improvizată, sunt inferioare celor subterane”, spune consultantul de la CBRE.
O altă utilizare frecventă a terenurilor închiriate este pentru unităţile de comercializare a maşinilor recuperate de către firmele de leasing.
„În general, vorbim de terenuri în zonele periferice, la costuri reduse”, adaugă Ovidiu Ion. La toate acestea se adaugă supermarketurile, în situaţiile în care nu decid să cumpere terenul, dar şi băncile, importanţi chiriaşi de flote auto în cadrul segmentului office.
Segmente de nişă
După principalii chiriaşi urmează o serie de afaceri a căror cerere este extrem de segmentată.
„Pot fi amintite aici spălătoriile auto sau terenurile de fotbal. Terenurile pentru spălătorii sunt poziţionate în oraş, în locaţii-cheie, pe străzi cu trafic intens, în timp ce terenurile pentru bazele sportive sunt amplasate peste tot, chiar şi în jurul Bucureştiului”, spune Pruteanu.
Nici închirierea pentru activităţi sportive nu pare a fi ceva de durată, după spusele consultanţilor. „Există închirieri pentru terenuri de fotbal şi în continuare, dublate uneori de închirierea pentru terenuri de tenis.
Iniţial, multe dintre aceste terenuri aveau ca utilizare dezvoltări rezidenţiale, iar folosirea terenului pentru activităţi sportive reprezintă o soluţie intermediară”, precizează consultantul de la CBRE.
În general, închirierea se realizează pentru terenuri cu suprafeţe mici şi medii, de 500-2.000 mp, în zonele centrale, dar pot ajunge şi la 10.000 mp în zonele periferice.
Activităţile care se pretează cel mai frecvent închirierii de teren sunt cele care nu au nevoie de investiţii majore în construcţii.
Astfel că, pe lângă destinaţiile de mai sus, se închiriază terenuri mai mari sau mai mici pentru depozitare tiruri sau barăci pentru muncitori, construire de spaţii de depozitare, pentru expoziţii cu vânzare de plante ornamentale sau chiar pentru amplasare rulote fast-food.
Oferte concrete
În zona Barbu Văcărescu se scoate la închiriere un teren de 500 mp, pretabil unui spaţiu de birouri sau unei parcări pentru clădiri office. Proprietarul cere 5.000 de euro.
Firma Sacin are un teren de 15.000 mp în zona metroului IMGB. Din această suprafaţă, cam 10.000 sunt pentru parcare.
„Am cumpărat terenul în urmă cu 11-12 ani, l-am împrejmuit, am tras curent, gaze, sunt spaţii de depozitare şi magazii. Cred că ar fi potrivit pentru tiruri, şoferii au unde sta noaptea, pot să facă duş şi a doua zi să plece”, a declarat Doru Nicolaescu, director SC Sacin SA.
În Fundeni, un proprietar scoate la închiriere un teren de circa 700 mp cu deschidere de 25 m, cu eventuală destinaţie de spălătorie auto. Cere 500 de euro.
În zona Cora Pantelimon, un teren împrejmuit de 1.500 mp, pretabil pentru organizare de şantier, pietruit şi betonat, cu spaţii de depozitat şi de cazare, racordat la utilităţi, este oferit cu 600 euro.
În zona Liberty Center se propune schimbarea concesiunii a două terenuri care pot avea drept destinaţie activităţi precum spălătorie auto sau covrigărie. Pentru suprafaţa cumulată de 300 mp se cer 800 de euro.
În zona ministerelor din apropierea Palatului Parlamentului, un teren este scos la închiriat cu menţiunea că este pretabil amplasării unei rulote comerciale. Cel care îl oferă cere 250 de euro, precizând că zona beneficiază de trafic.
Astfel de exemple sunt nenumărate şi pot fi găsite în aproape toate zonele Capitalei, atât central, cât şi la periferie.
Preţuri de tranzacţionare
Preţurile variază atât în funcţie de poziţionarea terenului şi de dotarea acestuia cu utilităţi, cât şi de activitatea desfăşurată.
„În Bucureşti, spălătoriile plătesc între 2 şi 4 euro/mp, iar în Ilfov pot ajunge la 0,2 euro/mp. Tot 0,2 euro/mp plăteşte, spre exemplu, divizia de leasing a Iveco, care a închiriat o suprafaţă de aproximativ două hectare în Pantelimon”, a declarat Pruteanu. Un alt exemplu este cel al Mega Image, care plăteşte pe un teren din Popeşti Leordeni 4 euro/mp, conform consultantului de la Euroest.
Oricare din preţurile de mai sus trebuie corelate cu profitabilitatea activităţii chiriaşului sau a zonei. Comparaţia cu nivelul chiriei pentru apartamente sau pentru sectorul office e greu de făcut. „În general, nivelul chiriilor este direct proporţional cu preţul de vânzare”, conchide consultantul de la CBRE.
