Proprietarii de centre comerciale se feresc sa-i actioneze in instanta pe retailerii care au restante la plata chiriilor.
Motivul? Nu au in rezerva alti chiriasi care sa ii inlocuiasca repede pe rau-platnici, si nici nu isi pot permite ca spatiile ocupate de acestia sa ramana neocupate, deoarece ar transmite un semnal negativ catre vizitatori, spun specialistii.
Intarzierile de plata ale retailerilor reprezinta una dintre problemele principale cu care se confrunta proprietarii de centre comerciale.
Neachitarea facturilor sau intarzierea efectuarii platilor afecteaza investitorii, care trebuie sa achite, la randul lor, creditele, spune Brigitte Schmitt, directoarea departamentului de Property Management al DTZ Echinox.
Aceste probleme sunt direct proportionale cu performanta centrelor comerciale. Daca centrul comercial inregistreaza rezultate bune, si retailerii au vanzari in concordanta.
Daca ar exista totusi un retailer cu vanzari mai slabe si cu datorii acumulate intr-un centru comercial performant, proprietarul ar fi inclinat sa intrerupa contractul si sa caute un nou chirias, spune Radu Tanasescu, managing partner la Coldwell Banker
Totusi, evacuarea unui chirias ramane ultima solutie la care apeleaza proprietarul.
“O rata crescuta de disponibilitate (spatii neocupate - n.r.) are efecte negative atat asupra perceptiei clientului fata de centrul comercial in cauza, cat si fata de proprietar.
Pe masura ce aceasta situatie se perpetueaza, ar putea exista o crestere a numarului de centre comerciale intrate in insolventa, proprietarii neputand sa-si achite imprumuturile.
Pe fondul scaderii chiriilor, fapt datorat neachitarii facturilor si cateodata a evacuarii unui chirias, cash flow-ul devine defectuos, iar pe termen lung scade si valoarea proprietatii respective”, explica Schmitt cum arata “lantul slabiciunilor” din punctul de vedere al proprietarilor de mall-uri.
Astfel, si in acest an actionarea in justitie a chiriasilor restantieri va fi evitata.
“Cel mai probabil si in acest an se va incerca rezolvarea pe cale amiabila. Proprietarii de centre comerciale nu au niciun interes sa se ajunga in instanta, desi intarzierile de plata sunt un fapt si in acest domeniu, ca in multe altele”, spune Georgiana Andrei, directoarea departamentului de retail al Colliers International.
Georgiana Andrei adauga ca solutiile de compromis gasite de proprietarii de centre comerciale sunt determinate si de faptul ca cererea de inchirieri nu este inca atat de mare incat sa-i faca pe proprietari sa aiba incredere ca isi vor ocupa spatiile goale.
“In cazul in care cererea va fi suficient de mare incat sa fie usor sa inlocuiesti un chirias cu altul, se va schimba si atitudinea proprietarilor de centre comerciale fata de retailerii cu intarzieri de plata”, mai spune Andrei.
Proprietarii de centre comerciale admit ca prefera sa rezolve amiabil conflictele cu retailerii.
“In general, incercam sa gasim alte solutii in cazul retailerilor care au intarzieri de plata si sa evitam sa ii actionam in justitie”, spune Vlad Dragoescu, directorul de investitii al East Balkan Properties, unul dintre proprietarii centrului comercial Vitantis din Capitala.
Vlad Dragoescu spune ca printre solutii gasite in negocierile directe cu retailerii se numara si rambursari partiale ale sumelor restante sau reduceri ale acestora. “Ca procent, doar 1-3% din restantieri ajung in tribunal”, mentioneaza managerul de la Vitantis.
Estimarile lui Dragoescu sunt sustinute si de numarul de dosare de pe tribunal, care nu depasesc cateva dosare pentru fiecare centru comercial, in ciuda faptului ca majoritatea au probleme legate de restantele de plata.
Mai mult, Schmitt de la DTZ considera ca s-a atins deja apogeul cazurilor ajunse in instanta, pe fondul neachitarii facturilor sau a intarzierii platilor. Comportamentul chiriasilor a inceput sa se schimbe deja, acestia intelegand importanta achitand facturilor la timp.
Alti analisti sunt, insa, de parere ca agresivitatea proprietarilor de mall-uri ar putea sa creasca in functie de presiunile financiare.
Spre exemplu, Radu Tanasescu, managing partner la Coldwell Banker, considera ca proprietarii de mall-uri vor fi mai agresivi in functie de presiunea exercitata de finantatori.
Totusi, acestia vor trebui sa decida ce este mai important pentru ei: sa aiba un grad mare de ocupare al spatiilor, chiar daca inregistreaza creante de la chiriasi, sau sa aiba spatii goale, care s-ar putea sa reduca atractivitatea centrului comercial.
Desi pana in prezent nu a devenit un trend ca incasarile centrelor comerciale sa fie lovite puternic de sumele restante, exista si exceptii.
Spre exemplu, una dintre cauzele falimentului City Mall este cresterea datoriilor chiriasilor catre societatea care detine centrul comercial.
Desi nu acesta a fost factorul determinant al intrarii in faliment, impactul datoriilor a fost puternic in ceea ce priveste capacitatea de plata a companiei a datoriilor pe termen scurt.
City Mall avea de recuperat cateva milioane de lei de la chiriasi in momentul intrarii in faliment, fiind centrul comercial cu cele mai multe cereri de insolventa indreptate impotriva retailerilor din Capitala.
Potrivit unei statistici realizate de DailyBusiness.ro pe baza dosarelor de pe Tribunalul Bucuresti, City Mall a provocat in ultimii 2 ani falimentul sau insolventa a unui numar de circa 10 chiriasi.
Cele mai performante mall-uri din Capitala sunt Unirea Shopping Center, Bucuresti Mall si Plaza Romania, cele mai vechi centre comerciale de pe piata.
Din spate vine insa puternic si Baneasa Shopping Center, Cotroceni Park si Sun Plaza, centre comerciale inaugurate in ultimii ani.
... articol original
