Numărul ştirilor imobiliare despre faliment şi insolvenţă l-a depăşit în acest an pe cel despre investiţii şi proiecte noi. Şi cele mai mari tranzacţii au ajuns să fie însă realizate tot ca urmare a executării unor megaproiecte imobiliare, scrie revista Business Construct.

Reţeta ieşirii din insolvenţă este aceeaşi fie că este vorba de o afacere imobiliară, din retail sau producţie. Găsirea unei noi surse de finanţare, aşa-numiţii "fresh money", poate face diferenţa dintre un faliment sau o reorganizare reuşită.

Iar cum în această perioadă banii pentru investiţii imobiliare sunt puţini, după ce în ultimul an dezvoltatorii s-au aflat în "zodia in­solvenţei", următoarea etapă ar putea fi cea a falimentelor.
"Se lucrează încă la planul de reorganizare. După cum ştiţi, acesta se poate face şi în doi ani. Noi nu ne gră­bim", spune George Pădure, unul din­tre acţionarii firmei Sigma Proiect Development, aflată în insolvenţă.

Pădure, fost primar al sectorului 1 din Bucureşti, a intrat pe piaţa imobiliară din Bucureşti cu un proiect de mari dimensiuni în 2007, în plin avânt al pieţei de profil.
A început atunci să construiască, alături de un grup de investitori belgieni, un proiect de 270 de apartamente în zona Bucureştii Noi, după care a ridicat rapid miza, cum­părând un teren în Colentina pentru un ansamblu cu circa 1.500 de apartamente.

La câteva luni distanţă însă criza începea să-şi facă simţită prezenţa şi pe piaţa imo­biliară locală, astfel că nu a mai fost începută construcţia proiectului. Iar cum cea mai mare parte a banilor pentru teren a fost obţinută printr-un credit de la Bank of Cyprus, care trebuia rambursat, acţionarii au decis intrarea de bună-voie a firmei în insolvenţă, cu scopul reorganizării.
"Încă este criză afară. Încercăm să mai atragem anumite grupuri de investitori deoarece proiectul este mare", mai spune Pădure.
Firma a intrat în insolvenţă de aproape un an. Datoria către Bank of Cyprus este de circa 14 milioane de euro, iar pentru dezvoltarea unui asemenea proiect ar fi necesară o investiţie de circa 70 mil. euro.

Colentina conduce la insolvenţe
Colentina este însă cartierul cu cele mai multe proiecte cu probleme din Bucureşti. După ce în toamna anului trecut acţionarii Copper Beech Capital au decis intrarea în insolvenţă a firmei care dezvolta ansamblul Blue Tower, mai recent israelienii de la Euro Habitat au intrat şi ei în insolvenţă, la solicitarea unuia din zecile de clienţi nemulţumiţi de întârzierea proiectului Planorama.
Tot din Colentina ar putea veni însă primul caz de reorganizare reuşită a unui dezvoltator imobiliar important, şi anume firma Copper Beech Capital, care dez­voltă ansamblul Blue Tower.
"Cei de la Copper Beech au depus un plan de reorganizare, iar instanţa a dispus exprimarea unei opinii din partea unui practician în insolvenţă privind posibilitatea de realizare a planului, care apoi ar trebui votat de către creditori. Dacă va primi aprobarea, există şanse ca planul de reorganizare să fie supus votului până la sfârşitul acestui an, deşi termenele de judecată sunt extrem de îndepărtate, de trei-patru luni de zile", a explicat situaţia Arin Stănescu, coordonatorul firmei RVA Insolvency, administratorul judiciar al Copper Beech.
Firma, controlată de omul de afaceri de origine indiană Dinesh Dhamija, a intrat în insolvenţă tot în toamna anului trecut.
Copper Beech dezvolta ansamblul de locuinţe Blue Tower, format din 156 de apartamente, dar la un moment dat lucrările au fost stopate după ce firma a început să acumuleze datorii faţă de constructor.

Cu toate acestea, Arin Stănescu spune că firma nu are nevoie de "fresh money" pentru a finaliza construcţia.

"Nu au venit cu alţi bani în acest proiect deoarece nici nu mai este nevoie de prea mulţi bani pentru a finaliza lucrările, 85% fiind executate. Ei mizează pe vânzarea apartamentelor la preţuri adaptate la situaţia actuală, operaţiune din care pot proveni banii necesari pentru finalizarea lucrărilor rămase, 15%", a mai spus Stănescu.
În urmă cu doi ani, preţurile studio-urilor cu o suprafaţă de 38 de metri pătraţi erau de 47.000 de euro plus TVA. Jumătate din apartamente au fost însă precontractate de către fondul norvegian de investiţii Romania Invest, în timp ce din restul locuinţelor puţine au fost cumpărate de utilizatorii finali.
Un rol hotărâtor în relansarea acestui proiect îl va avea însă Alpha Bank, principalul creditor al companiei, după ce banca elenă a acordat dezvoltatorilor un credit de 14 milioane de euro pentru construcţie.
Indienii aveau în plan investiţii de 2,5 miliarde de euro în construirea a circa 17.000 de locuinţe, iar o parte din fonduri, circa 575 milioane de euro, urma să vină dintr-o finanţare de la BCR.
În total, Copper Beech avea în plan construirea a 17 ansambluri rezidenţiale, dintre care două proiecte erau de mari dimensiuni în localităţi situate la nord de Bucureşti, cu câte 5.000 de locuinţe, unul destinat clien­ţilor care îşi permit locuinţe de lux şi unul cu locuinţe "convenabile", care să folosească materiale de construcţii mai ieftine, cum ar fi lemnul. În cazul în care grecii nu vor accepta planul de reorganizare, Blue Tower ar putea avea soar­ta proiectului Cortina Residence din Bă­nea­sa, dezvoltat de Cefin Real Estate, intrat rapid în faliment. Proiectul cu 271 de apartamente s-a împotmolit undeva la etajul trei al con­struc­ţiei, când pentru 114 locuinţe erau sem­nate antecontracte de vânzare. Dezvoltatorii, firmele Heitman şi Cefin Real Estate, au cerut în iarnă intrarea în insolvenţă a firmei Cefin Real Estate Alpha, iar în mai a fost pronunţat falimentul. Următorul pas: găsirea unui cumpă­ră­tor de către lichidatorul judiciar BDO Business Restructuring. Dar nu doar ei caută cumpărător.
"Suntem în discuţii cu două fonduri de investiţii care ar putea aduce equity pentru continuarea proiectului. Ei ar trebui să cumpere activul la licitaţie, iar noi suntem dispuşi să le oferim sprijinul pentru continuarea construcţiei. Licitaţia ar trebui să aibă loc în toam­nă. În octombrie vom avea următorul termen şi vom şti mai multe atunci", a declarat Geo Mărgescu, general manager al Cefin Real Estate.

Băncile evită falimentul

Băncile şi lichidatorii găsesc cu greu soluţii pentru vânzarea unor pro­prie­tăţi imobiliare de mari dimensiuni scoase la licitaţie. Primul caz important a fost cel de vânzare a terenului de 124 de hectare din Crevedia, în apropierea Bucureştiului, pe care dezvoltatorul britanic European Future Group intenţiona să construiască un minioraş cu 6.000 de locuinţe.
Austriecii de la Raiffeisen Bank, care au finanţat achi­ziţia terenului printr-un credit de 14,6 milioane de euro, s-au văzut nevoiţi ulterior să îl răscumpere prin intermediul companiei Plusfinance, controlată tot de ei.
Pentru a evita acest gen de situaţii, băncile nu se vor mai grăbi să transforme insolvenţele în falimente. Dar pentru asta şi dezvoltatorii trebuie să găsească noi soluţii de finanţare şi să aducă preţurile apartamentelor la nivelul la care pot găsi cumpărători.

Calendarul insolvenţelor

10 martie 2009: Gigant Construct intră în insolvenţă. Firma trebuia să dezvolte 400 de apartamente în zona Trapezului din Bucureşti
25 mai 2009: EFG Crevedia Development intră în insolvenţă. Firma trebuia să dezvolte un minioraş cu 6.000 de locuinţe în Buftea
1 octombrie 2009: Ozer Construction intră în insolvenţă. Firma construia ansamblul Belleview din Sinaia cu 344 de apartamente. Sigma Proiect Development intră în insolvenţă. Firma ar fi trebuit să construiască 1.500 de apartamente în Colentina
12 octombrie 2009: Copper Beech Capital intră în insolvenţă. Firma dezvolta proiectul Blue Tower Colentina (foto sus) de 156 de apartamente
9 noiembrie 2009: EFG Crevedia intră în faliment, iar în câteva luni Raiffeisen cumpără pentru 11 mil. euro terenul de 124 ha
7 decembrie 2009: Plus Development intră în insolvenţă. Compania a dezvoltat aproape integral proiectul My Dream Pipera cu 174 de apartamente
8 decembrie 2009: Gigant Construct intră în faliment. Terenul de la Trapezului este în procedură de valorificare prin licitaţie.
22 ianuarie 2010: Cefin Real Estate Alpha intră în insolvenţă. Firma trebuia să dezvolte proiectul Cortina Residence (foto mijloc) cu 271 de apartamente în Pipera
7 mai 2010: Tribunalul pronunţă falimentul Cefin Real Estate Alpha. Terenul şi proiectul ar putea fi scoase la licitaţie în toamnă
30 iunie 2010: Euro Habitat intră în insolvenţă. Compania a început de mai bine de cinci ani proiectul Planorama din Colentina
(foto jos), Bucureşti. Decizia a fost contestată
8 iulie 2010: Impact Developer & Contractor intră în insolvenţă. Compania a construit mai mult de 1.000 de apartamente în România
5 august 2010: Impact anunţă suspendarea temporară a procedurii de insolvenţă

... articol original