Nimeni nu ştie cum va arăta programul guvernamental în acest an, singurele certitudini fiind lipsa fondurilor şi dificultatea implementării acestuia

Dacă punerea în practică a programului „Prima Casă” a fost extrem de dificilă pentru proiectele finaliza­te sau aproape finalizate, varian­ta încurajării construcţiilor de la zero s-ar putea să fie imposibilă. Cât priveşte posibila ridicare a plafonului de îndatorare sau include­rea ANL în program, acestea nu sunt decât arme cu două tăişuri, care distorsionează mersul liber al pieţei.

Actualul program guvernamental de sprijinire a achi­ziţiei unei locuinţe pentru cei cu venituri medii a fost propus iniţial a se implementa la fi­ne­le anului 2008, dar a început abia în vara anului trecut. Viitorul program, dacă va exista unul, nu se ştie când va începe, cu atât mai mult cu cât e mai greu de pus în practică. Pe de o parte, nu sunt suficienţi bani pen­tru a fi demarat. Pe de altă parte, noua formă a programului se vrea mult mai complexă, cu finanţarea construcţiei locuinţelor de la zero, ceea ce înseamnă eliberarea sume­lor de bani pe faze de execuţie, în ur­ma verificării acestor faze, proces ex­trem de complicat. Băncile au dat banii greu pentru locuinţe finalizate şi cu atât mai greu ar putea da pentru execuţia altora, în condiţiile în ca­­re evoluţia preţurilor şi procesul de construcţie sunt incerte, în perspectivă. Nici ridicarea plafonului de îndatorare nu pare să-i încânte decât pe unii dezvoltatori, care cu greu pot să modeleze preţurile după puterea de cumpărare a majorităţii româ­ni­lor. Cât despre varianta includerii A­genţiei Naţionale pentru Locuinţe (ANL) în acest program, aceasta nu face decât să-i ajute, o dată în plus, pe clienţii privilegiaţi ai acesteia, în de­favoarea cumpărătorului simplu, ră­mas pentru a doua oară pe dinafară.
 

Relansare cu dată incertă

Data relansării programului e le­gată de foarte mulţi factori. „Aceas­ta depinde de consistenţa modi­fi­că­ri­lor, în special cele referitoare la construcţia de locuinţe şi negocierile cu băncile asupra acestor norme. Da­că ve­rificarea dosarelor de garanţii de către FNGCIMM a fost dificilă a­nul trecut, rămâne de văzut cine şi cum va face verificarea fazelor de cons­truc­ţie pentru finanţarea cons­truc­ţiilor noi“, a declarat Adrian Cri­vii, preşedinte Darian DRS.

Reînceperea acestui program se poate dovedi importantă pentru e­co­nomie, dar „depinde foarte mult de condiţiile BNR şi, de asemenea, de stufoasele norme de aplicare“, e de pă­rere Cătălin Zărescu, marketing ma­nager la Cagead Intermed. Pro­cesul stă în continuare foarte mult la mâna băncilor. „Băncile nu sunt pre­gă­tite încă să reînceapă creditarea şi, ca atare, vom asista la aceeaşi la­men­tare ca în anul trecut, cel puţin în primul trimestru“, adaugă Zărescu.
Un aspect care se poate dovedi însă benefic este un proiect al unei noi legi a locuinţei. „Este o intenţie sa­lutară, depinde însă foarte mult de cum va arăta şi cum va fi implementat. O idee foarte importantă ar fi în­curajarea activităţii locale a antreprenorilor români“, spune Lauren­ţiu Plosceanu, preşedintele Asocia­ţiei Române a Antreprenorilor de Construcţii (ARACO).

Locuinţele de la zero riscă să rămånă la zero

Promisiunea încurajării cons­trui­­rii de la zero a locuinţelor a fost făcută încă înainte de imple­men­ta­rea programului, de anul trecut. Dar în 2009, şi cu atât mai mult acum, a ră­mas o problemă: nimeni nu mai cumpără locuinţe în faza de proiect. „Foarte dificilă se poate do­vedi în a­cest caz eliberarea tranşelor de bani în urma unui greu realizabil control pe etape de execuţie, având în vede­re şi că multe firme dau faliment chiar cu proiecte aproape finalizate. Ar fi absurd ca statul să rişte cu aşa ceva“, a declarat Mircea Cleciu, di­rec­­tor general al Neocasa. „Nu văd realizabilă finanţarea de la zero a unui bloc făcut de privaţi pentru că nu este asigurat un procent de vân­za­re satisfăcător, nu există nicio ga­ranţie în acest sens, dimpotrivă, a­vând în vedere experienţele recente cu vânzări reduse sau cu procente în creştere ale celor care renunţă la contracte“, mai spune Cleciu.

Finanţarea construcţiilor în re­gie proprie pare a ieşi din calcul. „Cons­trucţiile în regie proprie în ge­ne­ral sunt o reminiscenţă a improvi­za­ţi­ilor postcomuniste şi alimen­tea­ză zona gri a economiei. Ori­ce cons­trucţie trebuie să respecte stan­darde tehnice, de calitate şi de es­tetica ve­cinătăţilor“, a declarat An­ca Bidian, directorul executiv al com­paniei Kiwi Finance. Aproape toţi ac­torii pie­ţei susţin stimularea industriei construcţiilor. „Stimularea construc­ţiilor este generatoare de locuri de muncă, pe când stimularea vân­ză­ri­lor de dragul vânzărilor nu a­du­ce niciun plus nicăieri în economie, poa­te doar unor agenţi imobiliari“, declară Zărescu. „Rămâne însă pro­blema cum se va stimula efectiv a­ceas­tă industrie, cu un buget redus şi cu un cadru legislativ incoerent. Cred că mai degrabă vom asista la încurajarea finalizării unor proiecte construite în diferite faze decât a locuinţelor noi“, adaugă Crivii.

ANL şi „Prima Casă“, resuscitare reciprocă

Pe schema bugetului actual, nu e sigur dacă viitorul program „Prima Casă“ va avea fonduri suficiente pen­­tru ceea ce se va propune. Gu­ver­­nanţii încearcă să facă rost de bani chiar şi din vânzarea locuin­ţe­lor ANL. Viitoarea destinaţie a acestor bani e problematică în sensul că nu trebuie să fie considerată ajutor de stat ilegal, încălcând legile concu­renţei. Astfel că ANL s-ar putea vedea cu locuinţele vândute, dar fără fonduri pentru viitor. Asta pe lângă faptul că această susţinere a vânzării lo­cuinţelor rămase îi favorizează încă o dată pe actualii chiriaşi privilegiaţi ANL şi viitori proprietari, în detrimentul celorlalţi cumpărători din afara programului.

„Integrarea ANL în acest proiect ar avea o predicţie fiscală comparativ cu alte dezvoltări doar dacă im­ple­mentarea va fi eficientă“, consi­de­­ră Bidian. „Principala cale prin ca­re noul program ar putea încuraja în mod realizabil construcţia de lo­cuin­ţe noi este prin intermediul ANL, prin contractare sau subcontractare. Acesta e un mod realist pentru că sta­tul ia banii, statul dezvoltă, iar a­cest mod de finanţare este, în plus, mai uşor de controlat decât alte pro­iecte“, precizează Cleciu. „Cred că ANL va ocupa doar o mică parte din noul program guvernamental în pri­mă fază, urmând ca în perspectivă să se ocupe preponderent de cons­trucţia locuinţelor sociale“, e de  pă­rere Plosceanu.

Ridicarea plafonului, pentru cei puternici

Mulţi dezvoltatori cu influenţă fac presiuni pentru ridicarea plafo­nului de îndatorare la 70.000-80.000 de euro. În opinia acestora, o astfel de măsură ar fi justificată pentru a-şi vinde locuinţele. Nu e clar însă, în ter­meni de piaţă, de ce trebuie ca pro­­gramul guvernamental să se a­dapteze la preţurile lor şi de ce nu-şi adaptează dezvoltatorii preţurile la cererea redusă. Ridicarea plafonului ar putea avea însă un efect pervers de creştere a preţurilor apartamen­telor, chiar dacă nu unul de am­ploa­re. Această scumpire nu este însă si­gu­ră. „Nu vom avea mai puţin şomaj sau salarii mai mari, deci preţurile nu au de ce să crească. Acest plafon nu poate avea prea multe efecte în acest sens“, estimează Crivii.

Băncile, chiar şi ajutate de garan­ţia statului, vor da bani tot în funcţie de veniturile potenţialului cumpără­tor, iar dezvoltatorilor - tot în funcţie de piaţa imobiliară şi capacitatea de vânzare sau cea financiară. „O creş­te­re mai consistentă a acestui plafon ar rămâne fără efecte dacă puterea de cumpărare a clienţilor eligibili, dic­tată în primul rând de nivelul ve­niturilor, nu converge spre preţurile pieţei imobiliare“, consideră Bidian. „Ne apropiem de perioada în care dezvoltatorii îşi vor stabili mai întâi piaţa-ţintă, în termeni de venit me­diu, statut social, vârstă, număr me­diu de membri de familie, accesibili­tate pentru finanţare şi abia apoi vor customiza ofertele ca preţ, locaţie, ca­litate şi structură“, adaugă directo­rul executiv de la Kiwi Finance. Indi­ferent cum va arăta noul program însă, unii analişti consideră că aceas­tă posibilă ridicare a plafonului poa­te avea scopul de a ajuta importanţi finanţatori ai partidelor politice, importanţi dezvoltatori imobiliari.