Anul acesta: scadere de doua cifre pe piata locuintelor noi

Evolutia anticipata a pietei imo­biliare in 2010 nu ofera niciun mo­tiv pentru optimism. In pre­miera pentru ultimii ani, numa­rul de locuinte estimate a fi fi­na­lizate in acest an va fi cu doua cifre sub nivelul anului anterior. In ceea ce priveste profitul imobiliar, anul 2009 a spulberat si ultimele sperante care mai existau, obli­gandu-i pe investitori sa-si reconsidere optiunile speculative.

Pe piata rezidentiala, asteptarile pen­tru 2010 nu sunt mai optimiste compa­rativ cu 2009, an in care caderea pietei a fost atat de abrupta incat a depasit chiar si cele mai negre estimari. Preturile lo­cuin­telor, cel mai sensibil subiect al relatiei vanzator-client, au coborat con­stant pe intreg parcursul anului trecut, o usoara stagnare inregistrandu-se abia spre finalul lui 2009.

O alta veste proasta vine si dinspre sec­torul constructiilor. Astfel, potrivit datelor DTZ Echinox, daca in 2009 stocul de locuinte noi a crescut cu 14,3% com­parativ cu 2008, estimarile pentru acest an ne indica o reducere de 42,7%. In 2009, un total de aproximativ 8.200 de unitati rezidentiale noi au fost adaugate stocului total existent, acestea facand parte din di­verse faze de dezvoltare a proiectelor anuntate in anii anteriori. „In conditiile actuale, volumul livrarilor de aparta­mente noi in anul 2010 se estimeaza a inregistra aproximativ 4.700 de unitati, adica 57% din valoarea calculata pentru perioada precedenta“, sustine Mihaela Pana, director al departamentului rezi­dential din cadrul DTZ Echinox.

Sperantele agentilor

„Exista totusi indicii ca lucrurile s-ar putea schimba in bine incepand cu a doua parte a anului, sustine Mihaela Pana. Reprezentantul DTZ spune ca piata da semne ca se afla la limita de jos in ceea ce priveste preturile locuintelor noi, deoarece de cateva luni acestea nu au mai suferit modificari. „Proprietarii nu mai sunt dispusi sa negocieze. Nu vorbim aici de cazurile „disperate“, de cei care sunt nevoiti sa vanda in orice conditii si care sunt oricum in numar foarte mic in cazul proprietatilor premium. Discutam despre ajustari ce variaza intre 20%-25% pen­tru segmentul de lux, care s-au pro­dus pe parcursul lui 2009. Aceste ajustari cu siguranta nu se vor mai produce in 2010, afirma Mihaela Pana. „Consider ca prima jumatate a anului mai poate aduce cateva modificari de preturi, dar nu consistente. Acestei perioade ii va urma una de stag­nare, iar apoi o posibila cres­tere usoara a preturilor spre sfar­situl anului“, crede di­­­­rec­torul de rezidential de la DTZ Echinox.

Din punctul de vedere al volumului tranzactiilor de investment, anul 2010 va inregistra valori superioare celor carac­te­ristice anului anterior. Analistii estimeaza ca aceasta usoara crestere va fi vizibila incepand din semestrul II al anului cu­rent, odata cu revigorarea estimata a intregii piete imobiliare autoh­tone. In ceea ce priveste segmen­tul rezidential, ace­sta nu a inregistrat o pondere impor­tanta in volumul tran­zac­tiilor de invest­ment din 2009, iar in consecinta, nici pentru 2010 nu sunt asteptari de crestere.

Evolutia tranzactiilor, sablon din 2009

In general, evolutia tranzactiilor cu locuinte se va inscrie in tiparul anului 2009. In prima parte a anului, numarul tranzactiilor nu va fi semnificativ. Vom asista la acelasi parcurs lent ca si in 2009, cu o imbunatatire a ritmului in cea de-a doua parte a anului. „Din pacate, ne aflam in si­tuatia in care vanzatorii nu mai sunt di­spusi la negociere, iar cum­para­torii consi­dera ca mai este loc de discutii. De aceea, multi cumparatori si-au amanat decizia de a achizitiona in 2009 tocmai pentru ca au considerat ca vor putea face un deal bun daca vor astepta“, spune Mihaela Pana. Exista asadar un „stoc“ de cumparatori care vor achizi­tiona pe parcursul acestui an proprietati pe care le urmaresc de luni bune. Pe de o parte, se creeaza premisele pen­tru deblo­carea achizitiilor, dar numai pe segmen­tul locuintelor din clasa premium.

Asteptam dezvoltatori cu profit mic

Pe de alta parte, pe segmentul locuin­telor destinate clasei medii, daca indica­torii sociali - somaj, venit mediu pe econo­mie - se deterioreaza in 2010, sanse ale relansarii timide la finele acestui an nu prea se intrevad. Preturile locuintelor din sectorul mediu au suferit anul trecut cele mai agresive ajustari. Acestea au fost dublate de alte facilitati pe care dezvol­tatorii au fost nevoiti sa le acorde pentru a stimula vanzarile. In opinia reprezen­tantilor DTZ Echinox, in 2010 vor reusi sa vanda dezvoltatorii care inteleg sa accepte un profit mic, dar in aceeasi masura sa ofere si solutii de finantare cumpara­torilor.

Din pacate, acest segment este foarte sensibil la climatul macroeconomic. Orice schim­bare in politicile de creditare ipote­cara, impozitare sau ale taxei pe valoarea adaugata etc. influenteaza dinamica van­zarilor. In afara de asta, existenta unui stoc foarte mare de proprietati oferite spre van­zare si a numarului redus de cumpa­ratori vor face ca pe parcursul lui 2010 tranzactiile sa fie efectuate la preturi mai mici comparativ cu 2009. „In medie, spre sfarsitul lui 2010 preturile pentru imobi­lele noi din zone centrale adresate clasei medii se vor pozitiona intre 1.200-1.500 euro/mp, marcand astfel o reducere de 30%-35% fata de varful pietei, inregistrat la inceputul anului 2008“, arata reprezen­tantul DTZ Echinox.

Statistici descurajatoare

In anul 2008 au fost livrate in zona metropolitana Bucuresti-Ilfov un numar-record de 3.750 de unitati locative in ansambluri rezidentiale, dublu fata de livrarile din 2007. De remarcat ca 95% dintre acestea erau apartamente. Acestor unitati li se adauga locuintele construite in regie proprie, dar si proiecte reziden­tiale de mici dimensiuni, insumand ceva mai mult de 3.400 de locuinte. In total, la nivelul anului 2008, in Bucuresti si zona sa metropolitana au fost finalizate 7.171 de locuinte, cu 6,3% mai multe fata de anul precedent. In anul urmator, desi impactul crizei a fost ravasitor la capitolul noi investitii, stocul de locuinte noi a fost completat cu 8.200 de unitati locative, ceea ce insemna o majorare cu 14,3% fata de 2008. Luand in considerare faptul ca intre momentul inceperii unei investitii in sectorul rezidential si cel al finalizarii acesteia se scurg intre 12 si 18 luni, efectele absentei unor noi start up-uri pe piata rezidentiala in 2009 se vor face resimtite abia in 2010-2011. Astfel, potrivit estimarilor DTZ Echinox, la nivelul Capi­talei in acest an se va inregistra prima sca­dere a numarului de locuinte finalizate.