Multe dintre companiile medii preferă să părăsească sediile din clădirile de birouri pentru cele din vile. Proprietarii acestora le oferă mai multă flexibilitate şi costuri mai reduse decât în cazul clădirilor office.
Şi în cazul negocierilor deţinătorii de case de închiriat sunt mai flexibili. Situaţia economică dificilă a determinat companiile medii să îşi schimbe preferinţele în ceea ce priveşte sediile.
Înainte de criză, aceste firme puneau accentul pe imagine şi reprezentativitatea spaţiului, preferând clădirile de birouri poziţionate central, cu spaţii deschise.
În ultimii 2 ani, sub presiunea necesităţii de reducere a costurilor, criteriul prioritar a devenit nivelul redus al chiriei şi flexibilitatea termenilor contractuali, factori care au condus la o migrare a companiilor medii către vile, înregistrându-se o scădere a stocului de birouri în vile la fiecare dintre cele 3 categorii de bugete, reiese în urma unei analize realizate de Esop, companie de consultanţă în domeniul office.
“Principalele motive pentru care multe companii medii se relochează sunt: fie nu mai pot plăti pentru o suprafaţă prea mare pentru numărul de angajaţi, fie este nivelul de întreţinere care poate ajunge la 3,5 euro pe lună în cazul clădirilor de birouri, în schimb în vile costul întreţinerii poate varia între 1,4 şi 1,8 euro/mp”, a declarat pentru Curierul Naţional, Mirela Raicu, partener la Esop Consulting.
În acelaşi timp proprietarii de vile sunt şi mai flexibili astfel existând mai multe şanse pentru chiriaşi să obţină un preţ mai mic decât în cazul unei negocieri pentru un spaţiu într-o clădire office.
Marja de negociere în cazul vilelor poate varia între 10 şi 25%, iar în situaţia unei clădiri office procentul este de 10-15%.
Din punctul de vedere al Mirelei Raicu companiile aleg vilele datorită bugetului, flexibilitatea condiţiilor contractuale, chetuielile de întreţinere şi locurile de parcare fără costuri suplimentare.
Reprezentantul Esop estimează că 40-45% din numărul de clienţi pe care îl deţin iau în calcul închirierea unui spaţiu în vile sau clădiri de birouri, 30-35% vor să închirieze doar în vile şi 20-25% se gândesc să se mute în clădiri de birouri.
Diversitatea soluţiilor din piaţă a fost deosebit de utilă în timpul crizei. Există companii care au vizat în continuare spaţiile în clădiri de birouri, în special companiile cu nevoi de peste 600-800 mp.
Pentru companiile care au între 10 şi 60 de angajaţi, vilele au reprezentat o bulă de oxigen mai mult decât necesară în astfel de vremuri.
În prezent companiile medii, aflate în căutarea unei suprafeţe cuprinse între 200-600 mp, doresc perioade contractuale cât mai flexibile, 1, 2 sau 3 ani, însă cu posibilitatea de denunţare unilaterală după primele 12 luni în cazul unor evoluţii negative a cifrei lor de afaceri.
De asemenea, doresc cheltuieli reduse de întreţinere, iar vilele au unul din cele mai eficiente niveluri, variind între 1,4 şi 1,8 euro/mp (faţă de clădirile de birouri, unde cheltuielile de întreţinere sunt cuprinse între 2,2 - 3,5 euro/mp).
Şi nu în ultimul rând, doresc un buget cât mai redus alocat chiriei şi locuri de parcare pe care să le găsească uşor pe strada lângă sediu fără să fie nevoiţi să plătească închirierea acestora.
Rata de neocupare este mai mare în cazul clădirilor de birouri
Criza a schimbat numeroase reguli în piaţa birourilor, însă probabil cel mai mare impact l-a avut asupra spaţiilor în vilă.
Dacă pe segmentul clădirilor de birouri au fost înregistrate creşteri semnificative ale ratei de neocupare, de la 2-3% înainte de criză până către 18-20% în prezent, piaţa birourilor în vile a avut o evoluţie diferită.
S-a redus rata de neocupare de la 26-29% în zonele centrale înainte de criză la 15-18% în T2-2011 şi de la 32-35% în zonele semicentrale, înainte de criză, la 22-26% în T2-2011.
În timp ce rata de neocupare la clădirile de birouri a crescut cu peste 500%, rata de neocupare la vile a scăzut cu până la 30-33%, faţă de începutul anului 2008, se mai arată în studiul de piaţă al companiei de consultanţă ESOP.
Stocul de spaţii de birouri în cadrul vilelor ajunge la 487.000 mp în Bucureşti
“Studiul de piaţă din care se desprind concluziile de mai sus analizează informaţiile din portofoliul de vile gestionat de Esop, probabil cea mai mare bază de date a unui broker imobiliar pentru birouri destinate companiilor medii, cuprinzând un număr total de 1.433 de vile, totalizând o suprafaţă de 487.000 mp. Esop lucrează de 9 ani în mod sistematic pe acest segment de piaţă destinat companiilor medii şi a creat instrumente utile care pot fi folosite în cunoaşterea acestei pieţe, mai puţin explorate”, afirmă Mirela Raicu, partener la Esop Consulting.
Compania previzionează că după ieşirea României din criză o parte importantă a companiilor medii se vor reîntoarce în clădirile de birouri.
De aceea opinia noastră este că proprietarii de vile trebuie să folosească o parte din veniturile obţinute din închirierea acestor spaţii pe timp de criză pentru a investi în renovarea lor, întrucât pe termen mediu şi lung va rămâne o provocare menţinerea vilelor în parametrii de competitivitate cu clădiri de birouri din ce în ce mai funcţionale şi mai modulabile.
