Vânzarea depinde mai mult de lichidităţile de care dispun investitorii şi de riscurile pe care vor să şi le asume decât de calităţile clădirii.

Absenţa fondurilor de investiţii interesate de achiziţii majore îi face pe proprietarii clădirilor de birouri să se adreseze cu oferte de vânzare chiar şi trecătorilor.

Dacă până anul trecut pe clădirile de birouri din Bucureşti erau doar anun­ţuri de închiriere, de puţin timp, tot mai multe anunţuri sunt dublate de cele de vân­za­re. Unele dintre clădirile scoa­se la vânzare au chiriaşi, altele sunt goale de multă vreme.

Numărul din ce în ce mai mare de spaţii office neo­cu­pate şi chiria tot mai nea­tractivă pentru pro­prie­tari îi fac pe aceştia să încerce să scape cât mai repede de clă­diri, de­venite pentru mulţi dintre ei o po­va­ră.

Unii se de­clară mulţumiţi şi dacă reu­şesc să vândă măcar un etaj, pentru a scăpa de costurile de între­ţi­nere. „Uneori, pentru clădirile cu un grad de ocupare redus, costurile de între­ţinere ajung să fie mai mari decât veniturile încasate din chirii. Astfel că o vânzare poa­te aduce proprietarilor o re­laxare financiară”, a de­clarat Laura Bencze, Research Ma­nager la CB Richard Ellis.

De la scoaterea la vânzare şi până la găsirea unui cum­părător, chiar şi pentru un etaj, e însă cale lungă.

Di­fi­cul­tatea găsirii unor chiriaşi se­rioşi şi stabili îi face pe pot­en-ţialii investitori să se gândeas­că de două ori până să-şi asu­me riscul achiziţiei.

Asta ex­plică faptul că în ultimii doi ani nu prea au existat tranzac­ţii pe piaţa birourilor. „Dacă în trecut erau căutate mai ales clădirile fără chi­riaşi, în special de către companiile care doreau să aibă propriile sedii, acum  managementul de dezvoltare s-a transformat în unul de optimizare a costu­rilor şi eventual de re­ducere a spaţiilor ocupate, nu de ex­tin­d­ere”, explică Simona Manea, di­rectorul pe office al agenţiei de consultanţă Real Time.

Acum, pentru un nou pro­prie­tar, sunt importante contractele de în­chi­riere deja semnate, dar şi data ex­pi­rării acestora, ca să nu fie nevoit să caute alţi chiriaşi. Pro­blema este însă că nici măcar clădi­rile pline nu sunt foarte „sigu­re”.

„În orice mo­ment, clă­di­rea ocupată 100% în mo­men­tul achiziţiei poate rămâne fără chiriaşi sau aceştia pot avea probleme cu plata chi­riei”, a atenţionat Si­mona Ma­nea.

E posibil însă ca, după anumite modifi­cări de preţ sau de optică a investitorilor, lucru­rile să se mişte. „O clă­dire care poate nu era interesantă pentru un investitor a­cum şase luni, astăzi poate să se transforme în­tr-o achizi­ţie”, spune Laura Bencze.

Exemple concrete

Multe dintre clădirile care au ban­nere cu anunţ de vân­zare sunt bine poziţionate, având şi locuri de parcare asi­gurate, dar şi acces facil la mij­loacele de transport de su­pra­faţă sau metrou.

Se pare însă că vânzarea acestora de­pinde mai mult de lichi­dită­ţile de care dispun investito­rii şi de riscurile pe care vor să şi le asu­me decât de cali­tă-ţile clădirii.

O clădire de pe Calea Do­ro­ban­ţi­lor, vizavi de TVR, are mai mulţi proprietari şi este peste jumătate ocupată de chiriaşi.

Proprietarul eta­ju­lui trei îl oferă la vânzare cu 3.000 de euro/mp construit plus TVA. „Su­pra­faţa utilă este de 260 mp, iar cea construită de 322 mp. Fir­ma oferă şi posibilitatea pre­luării de acţiuni, dis­părând astfel TVA-ul”, a declarat un repre­zentant al proprietarului.

În zona străzii Biharia exis­tă două clădiri cu anun­ţuri de vânzare. Una dintre aces­tea, fără chiriaşi, a fost fi­nalizată în urmă cu un an şi are şi un anunţ de închiriere.

„Nu ex­cludem închirierea, dar am prefera să o vindem integral, nu pe etaje.Clă­direa are 5.500 mp construiţi”, a de­clarat un reprezentant al pro­prie­tarului. A doua clădi­re este mai ma­re, are 6.200 mp, pe şapte etaje, cu câte 700 mp pe etaj.

Clădirea a fost finali­zată în 2008 şi are parcare asi­gurată. „Aş prefera să o vând integral, iar dacă ar fi să vând cu etajul nu cred că aş accepta să vând mai puţin de trei eta­je cuiva odată”, a de­clarat Lu­cian Stăncioiu, pro­prieta­rul clă­dirii.

Preţul în aceste două clădiri este de 1.200 euro/mp. Tot anunţ de vânzare pentru etajele doi şi trei are şi un imobil din zo­na Aviaţiei, unde celelalte etaje sunt ocupate de Allianz - Asigurări şi de un grup de firme de IT.

Clă­direa atrage atenţia prin aspectul său atipic, total dife­rit de orice clădire de birouri.

„Doar la faţadă s-a lucrat opt luni. Costurile au fost foarte mari, am luat premii în străi­nă­tate pentru faţadă, dar pre­ţul de vânzare este hotărât de bancă, fiind ipotecat.

Ar fi foar­­te greu să vindem cu 1.200 euro/mp pentru că am fi sub costurile de construcţie cu a­cest preţ”, a declarat un re­pre­zentant al proprietarului.

„Cam 90% din proprietarii office din Bucureşti ar vinde acum cu plă­cere clădirile, doar că nu găsesc in­ves­titori care să preia povara găsirii de chiriaşi sau, dacă există chi­riaşi, nu le convin încasările din chirii, mai reduse faţă de acum trei ani”, a precizat Si­mona Manea.

„Există, de ase­menea, clădiri de vânzare pe care nu e pus niciun banner pentru că au chiriaşi în ele şi un astfel de anunţ mai mare ar obtura spaţiul acestora”, a adăugat directorul de la Real Time.

Aceasta a dat ca exemple clă­direa Empire de pe Şoseaua Iancu­lui, lângă Mega Image, şi două clă­diri din zo­na Floreasca, una cu banner şi alta fără.

Cu ochii-n patru

În mod uzual, există patru criterii importante de care ţine cont un investitor atunci când are în vedere achiziţia unei clădiri de birouri. U­nul dintre ele este gradul de ocu­pa­re.

Acesta este asociat apoi cu verificarea contractelor de închiriere, a ca­lităţii chiria­şi­lor, a solvabilităţii lor, precum şi a garanţiilor corelate contractelor.

Importante sunt şi auditul tehnic al clădirii, dar şi calităţile date de zonă, su­prafaţă şi facilităţi. „Sunt ex­trem de surprins că există încă des­tui proprietari care, atunci când vor să vândă, pornesc pe dos în stabilirea preţului de ofertă.

Mai precis, a­ceş­tia aproape că nu văd altceva decât câţi bani au băgat în fierul şi betonul cum­părate pentru ridicarea clă­di­rii”, a de­clarat consultantul Ion Cătuţoiu.

În această perioadă de lipsă de lichidităţi, foarte pu­ţini investitori îşi permit să ţină banii blocaţi pentru mai mult timp. Iar dacă aleg să facă o achiziţie office, problema este tocmai aceea a amortizării cât mai rapide şi sigure a investiţiei.

Asta pentru că tot mai mulţi chiriaşi îşi re­duc spaţiul sau, mai rău, intră în insolvenţă. De­vi­ne astfel uşor de în­ţe­les motivul pentru care achi­zi­ţio­na­rea unei clă­­diri de birouri se face luând în calcul mai mulţi factori decât atunci când se cum­pără un simplu apartament.

„Mi-e greu să cred că ieşirea cu ofertele de vânzare office pe bannere, pre­cum vânzarea apartamen­te­lor, poate avea succes. Astfel de vân­zări, şi aşa puţine, se fac de obicei bu­siness to business şi mai pu­ţin cu ofer­te… în stradă”, a­dau­gă Cătuţoiu.

... articol original