Atunci cand o persoana achizitioneaza o casa executata silit trebuie sa ia in calcul faptul ca exista atat avantaje, cat si dezavantaje, de aceea Curierul National a contactat un avocat pentru a explica aceste aspecte.

In momentul in care va interesati de o locuinta executata silit trebuie sa vedeti ce probleme pot aparea pe parcurs. Legat de riscurile care pot interveni anterior adjudecarii, Cristian Stanescu, avocat senior, Tuca Zbarcea & Asociatii, a enumerat: eventuala blocare a sumelor achitate cu titlu de cautiune in cazul suspendarii executarii silite, riscul desfiintarii actelor de executare sau a executarii silite in urma contestatiilor formulate de debitor sau de terti interesati. 

"Dupa adjudecare, exista riscul ca proprietatea asupra imobilului dobandit sa fie pusa in discutie de un tert care pretinde drepturi vizand proprietatea asupra imobilului. Desi termenul in care aceste pretentii pot fi formulate este scurt in raport cu dreptul comun, in practica, multe dintre imobilele executate silit au un istoric complicat din punct de vedere juridic, care poate atrage situatii imprevizibile", a mai adaugat Cristian Stanescu. Avocatul a mai subliniat faptul ca mai exista riscul ca imobilul sa fie supraevaluat sau subevaluat (expertiza poate duce la concluzii care nu sunt in concordanta cu realitatile economice), fapt care are implicatii asupra randamentului tranzactiei (raportul pret vs. calitatea imobilului).

 

Avantajele si dezavantajele achizitionarii unei astfel de locuinte

 

Un avantaj privind valorificarea imobilelor in cadrul procedurilor de executare silita este reprezentat de posibilitatea acordata de lege executorului judecatoresc, de a reduce pretul de vanzare a imobilului. "In cadrul sedintelor de licitatie consecutive, in cazul in care nu se obtine pretul reprezentand valoarea imobilului stabilita prin expertiza, executorul poate reduce pretul in trepte, cu 25% din valoarea imobilului, si apoi sa il acorde celui care ofera cel mai mare pret. Un alt avantaj este reprezentat de faptul ca imobilul dobandit in cadrul procedurii de executare silita este liber de orice sarcini (ipoteci). De asemenea, orice pretentie privind proprietatea bunului executat silit se prescrie extinctiv in termen de trei ani de la data inscrierii actului de adjudecare in cartea funciara pentru imobilele neinscrise in cartea funciara la data adjudecarii, respectiv in trei ani de la data inscrierii cererii dobanditorului anterior al dreptului pretins (ceea ce presupune ca doar persoana care a incercat inscrierea in cartea funciara a drepturilor vizand proprietatea asupra imobilului poate emite pretentii asupra imobilului dupa adjudecarea acestuia in cadrul executarii silite) pentru imobilele deja inscrise in cartea funciara. In cazul imobilelor dobandite consensual, in afara procedurilor de executare, termenul limita de formulare a actiunilor vizand proprietatea asupra imobilului este intre 10 si 30 de ani. Un alt avantaj consta in posibilitatea legala de a plati pretul in rate, fara a se prevedea expres obligatia de a plati dobanzi", a mai explicat Cristian Stanescu.

Potrivit avocatului de la Tuca Zbarcea & Asociatii, dezavantajele constau in faptul ca trebuie depusa o cautiune de 10% din pretul de incepere a licitatiei, care insa se scade din pret in eventualitatea adjudecarii imobilului, respectiv se restituie daca altcineva decat platitorul cautiunii adjudeca imobilul. "Fiind vorba de o procedura judiciara, debitorul si alte persoane interesate pot formula contestatii la executare, care pot atrage intarzieri sau chiar desfiintarea unora dintre actele intocmite de executorul judecatoresc, sau a intregii proceduri de executare. Riscul de contestare pe o perioada de 3 ani, dupa cum am aratat mai sus, chiar daca este restrans ca perioada, trebuie mentionat. Procedura poate fi intrerupta sau prelungita de eventualele contestatii formulate de debitor sau de terti interesati", a mai completat Cristian Stanescu.

 

Cumpararea unei locuinte dureaza de la 2 saptamani pana la cativa ani

 

In ceea ce priveste durata perioadei in care poate fi achizitionata o locuinta executata silit, reprezentantul Tuca Zbarcea & Asociatii ne-a declarat: "Oferta de cumparare si depunerea cautiunii pot fi facute pana la data licitatiei. Daca la acea licitatie persoana respectiva isi adjudeca imobilul, in termen de 30 de zile trebuie depus pretul, iar in termen de 15 zile de la depunerea pretului executorul trebuie sa intocmeasca actul de adjudecare, care constituie titlu de proprietate si permite inscrierea in cartea funciara in favoarea adjudecatarului a dreptului de proprietate asupra imobilului executat silit. Deci, de la data depunerii cautiunii, care este data la care cumparatorul intra in procedura, pana la data emiterii actului de adjudecare, se pot scurge, in mod ideal, 2-3 saptamani, in conditiile in care cumparatorul adjudecatar plateste pretul imediat dupa adjudecare. In eventualitatea suspendarii sau a desfiintarii executarii silite, valorificarea unui bun se poate prelungi pe o perioada de ordinul anilor".

 

De unde se poate afla despre licitatii?

 

Licitatiile sunt facute publice prin publicatia de vanzare. Publicatia de vanzare se afiseaza la sediul executorului judecatoresc, la sediul instantei unde are loc executarea, la locul unde se afla imobilul urmarit, la sediul primariei in a carei raza este situat imobilul si la sediul locului de vanzare, daca acesta este altul decat cele deja enumerate. Exista si practica publicarii unor anunturi privind executari silite in ziarele de larga circulatie sau in cele specializate in anunturi publicitare. Internetul, de asemenea, contine o serie de informatii mai mult sau mai putin oficiale, privind executarile silite, mai ales cu privire la cele initiate de organele fiscale si de entitatile bancare.

 

... articol original