Apartamentele noi din Bucureşti nu se adresează familiilor cu salarii medii. Este concluzia la care au ajuns dezvoltatorii care au pe piaţă astfel de locuinţe, chiar dacă Bucureştiul se plasează pe locul doi, la nivel regional, într-un top al accesibilităţii spaţiilor locative.
Dacă şi-ar cheltui tot salariul adunat într-un an, un român cu venituri medii ar putea să îşi achiziţioneze 5,8 metri pătraţi dintr-un apartament nou din Bucureşti, cu 2,7 metri pătraţi mai mult decât în perioada de maxim a pieţei rezidenţiale, respectiv martie 2008.
La nivel regional, bucureştenii se plasează pe locul doi într-un top al accesibilităţii apartamentelor noi, după locuitorii Budapestei, care îşi pot cumpăra 6,9 metri pătraţi din salariul pe un an.
„În acest moment, locuinţele noi de pe piaţă nu se adresează familiilor cu venituri medii. Pentru această categorie ar trebui să existe opţiunea închirierii. Vedem că, în prezent, aşteptările şi veniturile nu conduc oamenii spre achiziţie, tocmai de aceea nu se vând locuinţele noi”, a declarat Cristian Tudor, director în cadrul Comnord, companie de construcţii controlată de omul de afaceri Sorin Creţeanu.
Dacă românii cu venituri medii se încadrează perfect în profilul descris de „Prima Casă”, trebuie precizat faptul că circa 80% din apartamentele noi din Bucureşti sunt mai scumpe de 80.000 de euro.
Odată depăşit pragul de 70.000 de euro impus de programul guvernamental, românii trebuie să ia în considerare o variantă alternativă de creditare, moment în care lucrurile încep să se blocheze.
„Vânzările slabe vin tocmai din această neconcordanţă, pentru că oamenii vor apartamente în Bucureşti, nu în Prelungirea Ghencea sau în localităţile din jur, iar în zonele semicentrale ale Capitalei nu se găsesc locuinţe la un preţ care să poată fi acoperit cu un venit mediu. Aceste locuinţe se adresează familiilor cu venituri de 1.800 euro pe familie”, explică Robert Kurthy, managing director în cadrul RPF Development, companie care lucrează în parteneriat cu Europa Capital, fond de investiţii controlat de The Rockefeller Group.
Potrivit acestuia, diferenţa faţă de restul capitalelor din regiune vine tocmai din lipsa unor produse bancare competitive pe zona ipotecară. „Avansul la creditele ipotecare acordate în ţările din regiune este mult mai mic, iar dobânzile variază între 3% şi 4%, mult mai avantajoase decât la noi”, mai spune Kurthy.
Clasa de mijloc, fără ieşire
Lipsa unei alternative pe zona apartamentelor noi dirijează majoritatea cererii spre spaţiile locative din blocurile vechi, însă dezvoltatorii au început să vorbească despre o nouă verigă în lanţul afacerilor imobiliare.
Varianta închirierii este tot mai des adusă în discuţie, chiar şi de către reprezentanţii Guvernului, care vor să demareze proiecte de locuinţe, în parteneriat public-privat, cu destinaţie de închiriere.
„Cred că în viitorul apropiat vor apărea fonduri de investiţii care să achiziţioneze portofolii de apartamente pe care să le închirieze pe o perioadă de 30-50 de ani, cât este durata de viaţă a imobilului. O astfel de afacere o să devină extrem de avantajoasă. Problema este că impulsul nu trebuie să vină din partea dezvoltatorilor, care construiesc pentru a vinde, ci din partea acestui nou tip de investitori care în Occident au adevărate afaceri”, menţionează Cristian Tudor.
El vorbeşte despre o industrie în care chiriaşul nu se mai întâlneşte cu proprietarul, iar nivelul chiriei este reglementat de administraţie şi fixat în raport cu un indicator economic neutru.
Problema covârşitoare însă este reprezentată de schimbarea opticii clienţilor, care văd în chirie instabilitate. România are în continuare cel mai mare procentaj de proprietari din Europa, circa 96% din populaţie deţinând cel puţin un imobil.
Românii sunt urmaţi în clasament de lituanieni, cu 89%, slovaci, tot cu 89%, şi de unguri, cu 87%, potrivit unei statistici Eurostat. Germania are cel mai mare stoc de proprietăţi închiriate din Europa, circa 54% din populaţia ţării locuind cu chirie.
„În cazul unei chirii, care trebuie să fie sub nivelul ratei bancare, nu mai există convulsii din cauză că ai putea intra în incapacitate de plată”, mai spune Tudor.
Vânzări slabe
Accesibilitatea redusă păstrează numărul de tranzacţii la un nivel scăzut în comparaţie cu capitalele europene vecine.
În timp ce Bucureştiul a înregistrat vânzări de numai 1.500 de apartamente noi în 2010, alte capitale din regiune au avut volume semnificativ mai mari.
În Varşovia, au fost tranzacţionate 10.260 de unităţi rezidenţiale noi, în acelaşi interval, de aproape şapte ori mai mult decât în Bucureşti, în timp ce Budapesta a înregistrat vânzări de 2,5 ori mai mari, respectiv 3.885 de unităţi, conform unei analize elaborate de compania de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
Raportul mai precizează că, pe termen mediu, ponderea tranzacţiilor cu locuinţe noi se va menţine la 15%-25% din totalul locuinţelor vândute în Bucureşti pe parcursul unui an.
Pentru 2011 sunt aşteptate pe piaţă circa 1.000 de apartamente noi, un volum mult mai mic faţă de anul trecut, când au fost finalizate 4.100 de apartamente. DTZ Echinox estimează că, până la finalul anului, stocul total va ajunge la 15.700 de unităţi rezidenţiale noi.
80% din apartamentele noi localizate semicentral au un preţ ce depăşeşte 80.000 de euro, peste nivelul de acces al unui român cu salariu mediu.
