Bubble-ul imobiliar chinez se îndreaptă către explozie spectaculară, iar efectul acesteia se va simți asupra întregii economii.
Anunțul guvernului nipon de săptămâna trecută potrivit căruia creșterea economică a fost încetinită însă chiar și așa a atins 9,2% comparativ cu 2010, a fost primit cu entuziasm de bursele din toată lumea.
Investitorii au rămas interesați de viitorul Chinei, aparent aceștia continuând să cumpere proprietăți la prețul enorm cauzat de bula imobiliară.
La nivel declarativ, așa stau lucrurile, însă, matematica arată o altă poveste. Frenezia caselor a dus la o creștere atât de mare și atât de rapidă a prețurilor la locuințe, încât un colaps al pieței imobiliare - așa cum s-a întâmplat în Japonia în 1990 - este o certitudine virtuală, notează revista Fortune.
Calculul care susține această afirmație are în centru o proprietate din Beijing, aflată în portofoliul unui dezvoltator de top: 600.000 de dolari pentru un apartament de 103 metri pătrați. Cumpărătorii unei astfel de proprietăți au venituri între 20.000 și 30.000 de dolari pe an.
Luând în calcul venitul modest, se consideră că noii proprietari nu cumpărau o locuință pe care și-o puteau permite, ci făceau speculă imobiliară fie pentru a locui acolo pentru o vreme și apoi să părăsească apartamentul, fie pentru a-l ține gol până ar fi găsit un cumpărător interesat să plătească, ulterior, mai mult.
Însă, în China, este uimitoare diferența dintre prețul apartamentelor și chiriile cerute pentru acestea.
Prețurile în cele mai bune zone sunt de 50-60 de ori mai mari decât chiriile. Este și cazul exemplului de mai sus, unde prețul de cumpărare este 600.000 de dolari, iar chiria de 12.000 de dolari.
Un astfel de multiplu este de peste nivelul din aproape toate piețele americane în momentul de vârf al bubble-ului din 2006 când un multiplu de 40 era considerat enorm.
De altfel, mulți dintre proprietarii care au plătit, de exemplu, 600.000 de dolari în 2010 pentru un apartament, sunt nemulțumiți că acum dezvoltatorii vând locuințele rămase necumpărate din acele imobile la 450.000 de dolari.
Astfel, cât de mult trebuie să coboare prețurile în China astfel încât să fie rezonabil de apropiate de chirii?
De patru ani, China a construit aproximativ un miliard de metri pătrați de locuințe pe an, de 10 ori mai mult decât s-a construit în Statele Unite.
Suprafața necesară pentru proprietari reali - oameni care se mută de la sate la oraș, de exemplu - este de 700 de milioane de metri pătrați.
Presupunând că cererea revine la nivelul său real, China rămâne cu 7-8 milioane de apartamente goale. Dacă aproximativ 2 milioane dintre acestea sunt vândute anual, China va avea nevoie să construiască doar 500 de milioane de metri pătrați de locuințe - jumătate din totalul construit în ultimii ani. Acest declin nu va afecta doar dezvoltatorii imobiliare, dar și producția de oțel, cupru și utilaje.
Declinul imobiliar poate încetini rata de creștere a Chinei cu 5 puncte procentuale. În această viziune, notează Fortune, 3 puncte din cele 9,2% rată de creștere în 2011 au venit din buble-ul imobiliar.
Dacă se scad alte 2 puncte din faptul că acele apartamente goale trebuie vândute, creșterea viitoare pare mai puțin sigură decât estimările oficiale.
