Apartamentele goale hotărăsc soarta apartamentelor locuite în ansamblurile rezidenţiale unde dezvoltatorul nu a reuşit să atragă prea mulţi cumpărători.

Cumpărătorii din ansamblurile rezidenţiale nu au nicio vină că dezvoltatorul a vândut puţin. Cu toate acestea, dacă apartamentele simplilor cumpărători sunt mai puţine decât cele întabulate de către dezvoltator, rămase nevândute, se întâmplă ca dezvoltatorul să ia deciziile importante privind administrarea complexului.

Asta pentru că deţine majoritatea în asociaţia de proprie­tari. O majoritate de apartamente goale, dar cu drept de vot.

Puţini cumpărători sunt preocupaţi, la achiziţio­narea unui apartament nou, de nu­mărul proprietarilor ca­re locuiesc într-un complex reziden­ţial.

Cei mai mulţi se limitează la a lua în calcul poziţionarea an­sam­blului, preţurile, finisajele şi accesul la mijloacele de transport în comun sau traficul din zonă. Pro­porţia de apartamente locuite din total nu-i preocupă nici după achiziţie prea mult, importante fi­ind atunci mai ales aspecte precum achiziţionarea mobilei, remedierea unor defecţiuni sau multe altele.

Dacă pe proaspeţii proprietari nu-i preocupă foarte mult procentajul de vânzări, acest lucru nu scapă dez­voltatorilor. Asta şi pentru faptul că, dacă tot au rămas cu peste jumătate din apartamente nevân­dute, măcar pot avea majoritatea în asociaţia de proprietari.

Re­zultatul este că multe decizii importante - precum alegerea preşedinte­lui asociaţiei, comisiei de cenzori sau a firmei de administrare - sunt făcu­te de dezvoltator. Nu e de mirare astfel că există cazuri în care loca­tarii reclamă faptul că asociaţia de proprietari nu reprezintă interesele celor care locuiesc în complex.

Luaţi prin surprindere

În această perioadă de vânzări slabe, aproape că se poate vorbi de un fenomen al acaparării asociaţiei de proprietari de către dezvoltator, pentru că legea permite. Unul dintre ansamblurile în care dezvoltatorul are majoritatea din voturile asocia­ţiei este Răsărit de Soare.

Din cele 988 de apartamente, în cifre aproximative, cam 150 aparţin proprieta­rilor simpli şi de peste trei ori mai multe sunt întabulate de către dezvoltator. „La şedinţa de consti­tu­ire din noiembrie, când încă nu erau vândute foarte multe apartamente, am participat 14 persoane, nu au fost toţi cumpărătorii pre­zenţi.

Am în­cercat să spun că nu e normal ca 14 persoane să voteze pentru toţi. Re­prezentantul dezvol­tatorului m-a re-dus la tăcere spu­nân­du-mi că in­dife­rent ce votăm noi nu contează pentru că are sute de voturi. Şi l-a pus pe actualul preşedinte”, ne-a declarat S.M., un proprietar din complex.

„Dezvol­ta­torul, deşi nu recu­noaş­te, susţine actuala conducere. A­proape toţi cei care locuiesc în an­samblu susţin demiterea”, a adăugat un alt lo­catar, care a vrut să rămână ano­nim.

„Schimbarea actualului Co­mi­tet Executiv trebuie făcută în mod democratic, respectând legea. Vor fi făcute alegeri în acest sens şi se va supune la vot, într-o Adunare Extra­ordinară”, a afirmat Romeo Căză­nes­­­cu, director general al Conarg Real Estate, dezvoltatorul ansam­blu­lui.

Cu probleme mai mult sau mai puţin asemănătoare se con­frun­tă mai multe ansambluri. Prin­tre acestea se numără şi Ten Blocks, pentru ai cărui locatari cele mai multe de­cizii sunt luate de dezvoltator.

Dacă  în cazul Răsărit de Soa­re, proprietarii se mai strâng din când în când pentru şedinţe, în cazul Ten Blocks,  întrunirile se re­mar­că prin participarea unui nu­măr extrem de redus de locatari, du­pă cum a constatat un proprie­tar. Asta în ciuda faptului că există destule nemulţumiri asupra justificării unor costuri.

Firma de administrare… de la ei

În aceste cazuri, în care dezvol­tatorul deţine mai multe aparta­men­te decât simplii proprietari, firma de administrare e aleasă cu votul majo­rităţii, adică tot de către dezvoltator. „Firma de administrare din Răsărit de Soare are ace­laşi acţionariat ca dezvoltatorul.

E­xis­tă plângeri la ANPC, dar există şi o sentinţă în jus­ti­ţie de scoatere a acestei firme din cartier”, a decla­rat S.M. În plus, une­le firme de cenzorat pe care dezvol­ta­torul susţine că le-a contactat în vederea selectă­rii ofertelor în cadrul unei licitaţii nici măcar nu au fost contactate, susţine proprietarul ci­tat, prezen­tând documente din par-tea respectivelor firme în acest sens.

Despre aceste aspecte, un reprezentant al dezvoltatorului a declarat că i s-a pă­rut nerealist ca administrarea u­nui ansamblu aşa de mare, în care mai urmează a fi vândute multe apartamente, să fie lăsată pe mâna unui grup restrâns de proprietari.

Rezultatul este însă că „această fir­mă de administrare ne percepe ta­xe de management lunar, dar nu afi­şează întreţinerea decât după luni de întârziere şi la aproape ori­ce soli­citare ne tratează cu spatele.

La asta se adaugă costuri calculate într-un mod care nu e clar comunicat. Dacă vrem să vorbim despre fi­su­rile din blocuri sau despre cură­ţenie nu suntem băgaţi în seamă”, mai spune S.M. O situaţie întru­câtva similară a fost relatată de un proprietar din Ten Blocks.

„Firma de administrare a fost aleasă de dezvoltator, nu există deloc transparenţă în privinţa unor costuri pre­cum paza sau alte servicii ca în­tre­ţinerea grădinii şi altele. Nici frec­venţa cu care se prestează anu­mi­te servicii prin complex nu ne este comunicată.

Am vrea să decidem noi de câte camere de luat ve­deri avem nevoie sau alte lucruri, dar se decide deseori peste capul nos­­tru pentru lucruri pe care le plă­tim noi”, a declarat un proprietar.

Speculatori şi lipsă de organizare

O altă problemă este aceea a in­vestitorilor care au cumpărat una sau mai multe locuinţe la pachet, în speranţa revânzării la un preţ mai mare. În prezent, mulţi dintre aceş­tia aleg să închirieze. În această si­tuaţie este şi complexul Rose Gar­den.

„Încă de anul trecut, de când m-am mutat, am aflat că sunt mulţi chiriaşi aici. Astfel că prea puţin îi interesează pe proprietari proble­me precum administrarea sau formarea unei asociaţii de proprietari, pe care încă nu o avem”, a declarat un proprietar.

„La o şedinţă ne în­trebam toţi participanţii cine se va ocupa de constituirea asociaţiei de proprie­tari. E greu însă pentru că nu ne cunoaştem vecinii, nu ştim câţi dintre proprietari locuiesc în imobil. Poate că nu suntem suficient de inte­resaţi şi responsabili”, a declarat Dia­na Sălcudeanu, proprietar în Rose Garden.

Complexul de pe locul fostei fabrici Suveica din Colentina are o firmă de admi­nistrare indepen­den­tă, aleasă de dez­voltator. „Nu spun că această fir­mă nu-şi face treaba niciodată. E­xis­tă însă destule probleme pe care ar trebui să le re­zolve şi nu o face.

La unele solicitări pur şi simplu mi-au spus că nu au timp să le rezolve, astfel că am făcut multe drumuri şi mi le-am rezolvat singură, deşi plă­tesc asemenea servicii. S-a întâm­plat uneori să trimit administraţiei decizii emise de pri­mă­rie ca să le dovedesc faptul că ţinea strict de competenţa lor să le rezolve, şi nu de mine”, a declarat Sălcudeanu.

Situaţia lipsei de comunicare între proprietari şi administraţie e o constantă nu doar în cele trei complexuri amintite, ci şi în multe altele în care dezvoltatorul are ma­joritatea de voturi în asociaţie. Dar nu pentru orice situaţie de acest fel merită traşi la răspundere dezvoltatorii deoarece există şi situaţii în care organizarea proprietarilor lasă de dorit.

Revocarea conducerii, un proces dificil

Adunarea Generală a Proprie­ta­rilor poate revoca preşedintele asociaţiei de proprietari şi cenzorii. A­cest lucru se face însă mult mai greu cât timp majoritatea e deţinu­tă de dezvoltator.

Legea nu face distincţie între apartamente „goale” şi apartamente „locuite” şi nici nu pre­vede posibilităţi concrete şi de e­fect imediat, de contestare a hotă­rârilor Adu­nării Generale a Asocia­ţiei de Pro­prie­tari sau ale Comite­tului Execu­tiv. „Proprietarii mino­ritari pot doar ataca în justiţie aceste hotărâri, la cel mult 45 de zile de la adoptarea lor.

Asta presupune însă timp şi vigilen­ţă din partea proprietarului care trebuie să atace hotărârea în termen. Poate fi se­si­zată şi ANPC, însă, ase­me­nea situa­ţiei acţionării în instan­ţă, trebuie demonstrat un prejudiciu efectiv suferit”, precizează Raluca Năs­­tase, avocat la Biriş Goran SCA.

...articol original