In 2009, persoanele fizice au fost mai active in real estate

Uitandu-ne inapoi, la cifrele pri­vind tranzactiile cu imo­bile, constatam ca situatia nu a fost chiar atat de nea­gra in 2009. Cifra glo­bala, e drept numai pe 11 luni, indica o reducere de aproximativ 29%. Pana la urma, pra­busirea imobiliara de care se face atata caz arata mai degraba ca o retragere tiptila.

Ultimele date comunicate de Uniu­nea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) indica un regres al numarului de tran­zactii imobiliare realizate intre particulari. Potrivit sursei citate, in primele 11 luni ale anului trecut notarii au inregistrat 321.105 tranzactii imo­biliare, cu aproape 29% mai putine com­parativ cu aceeasi perioada a lui 2008. Cifra reprezentand cele 12 luni ale anu­lui trecut ar putea fi mai mica, daca sta­tistica va confirma si pentru decembrie 2009 continuarea trendului de reducere a decalajului negativ inceput in ultimul semestru.
 

Astfel, incepand cu luna iulie a anu­lui trecut este vizibila o usoara crestere a numarului de tranzactii pana in no­iem­brie cand s-au inregistrat 30.995 de tranzactii imobiliare. Practic, desi nu­ma­rul de tranzactii in noiembrie a fost sub cel al lunilor anterioare, a 11-a luna a in­re­gistrat cel mai redus decalaj, rezul­tatul fiind in scadere cu 5,4% fata de pe­rioada similara a anului anterior. Media tran­zac­tiilor in primele 10 luni ale anului 2009 a fost cu 30,6% sub cea realizata in perioada similara a anului anterior.

De remarcat ca la nivelul anului 2008, numarul tranzactiilor s-a  redus cu 7,07% comparativ cu 2007, cand au fost incheiate 521.636 de tranzactii imo­bi­liare.

Polarizarea investitorilor

Daca despre reducerea activitatii de tranzactionare intre persoane fizice se poate spune ca situatia nu este atat de rea, pe piata tran­zactiilor corporate situatia este mai mult decat dramatica. Astfel, daca in 2008 volumul tranzactiilor imobiliare s-a re­dus la aproximativ un miliard de euro, de la doua miliarde in 2007, anul trecut secto­rul nu a reusit sa atin­ga nici macar plafonul de 100 de mi­lioane de euro. Prin ur­mare, zo­na tran­zactiilor imo­biliare in­tre companii a fost sin­­gu­ra care s-a pra­bu­sit, reprezentand nu­mai 5% din volumul tran­zactionat in 2007 si 10% din suma tranzactiilor in­cheiate in 2008.

Cifra aferenta anului 2009 este cu mult sub asteptarile analistilor din sectorul real estate (DTZ Echinox), care estimau la finele lui 2008 atingerea unui volum de cel putin o jumatate de mi­liard de euro.

Pe de alta parte, sectorul tranzactiilor intre particulari s-a comportat peste as­teptari. Spre exemplu, la inceputul anu­lui trecut, UNNPR estima pentru 2009 o scadere a numarului de tranzactii de 30% in cel mai optimist caz si de 50% in va­rianta pesimista. Pana la urma, cifra contabilizata la sfarsit de an s-a inscris in scenariul optimist.

Se inlatura piedici

Una dintre categoriile cele mai lovite de reducerea activitatii in sectorul imo­biliar si care da multe emotii financiare celor care tranzactioneaza locuinte si terenuri este cea a notarilor. Reducerea volumului de tranzactii cu 29% plus diminuarea cotatiilor din grilele privind preturile orientative ale proprietatilor imobiliare (un fel de mercurial care ii ajuta pe notari sa stabileasca nivelul taxelor nota­ri­ale) a diminuat si in­ca­sarile notariale. Anul 2010 se pare ca va leza si mai mult castigurile notarilor publici, de­oa­rece Con­siliul Con­cu­rentei poarta discutii cu Ministerul de Justitie in vederea anu­larii tarifului mi­nim pentru con­trac­tele de vanzare-cumparare solicitat de notari, precum si a practicii fixarii unui numar maxim de notari pe fiecare oras.

Demersul Consiliului este rezultatul direct al unei investigatii derulate in cursul anului 2008, care a relevat ca, in comparatie cu alte state europene si raportat la veniturile po­pulatiei, Ro­mania are un cost real al serviciilor notariale de 14 ori mai mare decat in Germania, de sapte ori mai mare decat in Portugalia si de sase ori peste Austria sau Spania. Chiar si in com­paratie cu statele centrale si est-eu­ro­pene, la noi onorariile notariale reale sunt mai mari decat in Polonia, Ungaria sau Slovenia. Consiliul Concurentei a pus aceste decalaje pe seama numarului limitat de notari care au dreptul sa profeseze si a tarifelor minime stabilite de Ministerul Justitiei.

Noua grila

Inainte ca autoritatile sa impuna „liberalizarea” activitatii notariale, UNNPR a aprobat noua grila care ac­tualizeaza valorile minime ale pro­prietatilor la un nivel cu pana la 60% mai mic in cazul terenurilor si 30% in cazul apartamentelor de bloc. Aceasta grila are scopul de orientare a notarilor atunci cand acestia doresc sa calculeze im­po­zitele minime pentru vanzarile de imobile.

Cele mai mari reduceri au fost apli­cate pe segmentul terenurilor, in schimb la apartamentele din Bucuresti preturile au fost trase in jos cu cel mult 30%. Astfel, potrivit sursei citate, cele mai mari ieftiniri se observa in partea de nord a Capitalei si in zonele ultracentrale. In zona Kiseleff - Aviatorilor - Piata Victoriei  un metru patrat de teren figureaza in grila notarilor la o valoare de 1.800 euro/mp. Cu un an in urma, aceeasi proprietate era evaluata la aproximativ 3.000 de euro/mp. Si in zona Pietei Unirii cotele din grila de evaluare a notarilor s-au injumatatit fata de anul trecut, atingand valoarea de 1.400 de eu­ro/mp, iar in Cotroceni valoarea minima este de 1.260 de euro/mp, cu circa 300 de euro sub nivelul anterior.

La apartamente, asa cum observam mai devreme, actualizarea a fost ceva mai conservatoare, de cel mult 30% in jos. Astfel, pentru o garsoniera din zona Aviatiei (bloc de pana in 1977), impozitul minim se va calcula de la 46.900 de euro, fata 67.000 de euro anul trecut. La doua camere pretul minim este de 77.000 de euro, cu aproape 30.000 de euro mai mic in comparatie cu anul trecut. In zona Domenii, pretul unui apartament cu patru camere, construit intre anii 1984-1989, este de 104.300 de euro, cu aproape 31.000 de euro mai mic fata de vechea grila.

In Militari, pentru un apartament cu doua camere situat intr-un bloc ridicat in perioada 1984-1989, valoarea minima luata in calcul de notari este acum de 71.400 de euro, cu 27% mai putin decat in 2009.

In schimb, in Drumul Taberei, cartierul chilipirurilor, un apartament cu trei camere intr-un bloc de dinainte de 1977 are o valoare in grila notarilor de 63.000 de euro, insemnand o reducere cu 23.000 de euro. In Berceni, pretul unui apartament cu doua camere (bloc 1984-1989) figureaza in grila no­tarilor la 61.600 de euro, cu 22.500 de euro mai putin.

Insa toate aceste corectii ale plafoa­ne­lor minime de la care notarii calculeaza taxele ar putea reprezenta cantecul de lebeda al UNNPR, in cazul in care Mi­nis­terul Justitiei va accepta solicitarile Con­si­liului Concurentei de  anulare a pri­vilegiilor notarilor.

Daca despre reducerea activitatii de tranzactionare intre persoane fizice se poate spune ca situa­tia este departe de a fi dramatica, pe piata tran­zactiilor corpo­rate situatia este mai mult decat neagra. Astfel, sectorul tranzactiilor imobiliare intre companii a reprezentat doar 5% din volumul realizat in 2007 si 10% din suma tranzactiilor incheiate in 2008.