Proprietăţile celor care nu-şi mai pot plăti ratele la bancă sunt o miză importantă pentru companiile din real estate care vor să-şi mărească portofoliile.
Anul acesta se anunţă unul în care numărul imobilelor executate silit va fi mult mai mare. Ritmul executărilor va fi unul dintre factorii care vor influenţa preţurile locuinţelor.
Proprietăţile „distressed”, adică cele deţinute de persoane ce nu-şi mai pot achita obligaţiile la bancă, par, cel puţin la prima vedere, adevărate chilipiruri pentru cumpărători - preţurile de vânzare putând ajunge la 50% faţă de valoarea pieţei.
Totuşi, acestea pot constitui fitilul a cărui aprindere să ducă la o „explozie” a ofertei.
Iar asta ar însemna, pe lângă o scădere majoră a preţurilor, o blocare de cel puţin trei luni a tranzacţiilor cu locuinţe, deoarece clienţii potenţiali vor fi dispuşi să mai amâne decizia de achiziţie, în speranţa apariţiei de noi şi noi chilipiruri imobiliare. De aceea, jucătorii din piaţă abordează cu atenţie sporită acest tip de proprietăţi extrem de volatile.
„Noi nu sfătuim pe nimeni să scoată la vânzare toate produsele odată, pentru că nu pot fi absorbite de piaţă. Totul trebuie făcut în funcţie de cererea dintr-o zonă sau alta”, explică Valentin Ilie, CEO al companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania. De aceeaşi părere este şi Cristian Ustinescu, Investments Director în cadrul DTZ Echinox.
„În niciun caz nu credem că instituţiile financiare ar fi interesate să inunde piaţa cu astfel de oferte acum, când cererea este scăzută, ducând astfel preţurile şi mai jos şi reducându-şi implicit posibilitatea de recuperare a expunerilor”, explică el.
Oportunitate de business
În opinia lui Ustinescu, scenariul realist este separarea portofoliului în subsegmente, în funcţie de criterii precum preţ, zonă, dimensiuni, utilitate şi transmitere către piaţă în loturi care nu vor destabiliza echilibrul fragil stabilit în ultimele şase luni. Astfel, instituţiile financiare pot atinge ţintele de recuperare a valorii.
Ustinescu mai spune că, în condiţiile în care există clienţi dispuşi să înţeleagă contextul de piaţă în care se află (cererea, competiţia, interesul pentru finanţarea unei achiziţii), tranzacţionarea de apartamente ce aparţin unor portofolii „distressed” poate constitui o oportunitate. „Anticipăm astfel de discuţii pentru anul 2011″, punctează el.
Şi pentru alţi jucători din piaţă acest tip de proprietăţi reprezintă o miză interesantă în acest an. Şi nu numai din perspectiva vânzărilor. „Noi ne-am extins şi pe alte segmente de business, precum administrarea de proprietăţi executate de către institutiile finanţatoare”, spune Valentin Ilie.
Activitatea este desfăşurată prin intermediul Coldwell Banker REO Experts, divizie specializată în administrarea, managementul interimar şi vânzarea activelor imobiliare neperformante intrate în posesia băncilor sau aflate în cadrul procedurilor de insolvenţă.
Investiţia în noul departament, demarată încă din 2009, este minimă. Şi asta pentru că Valentin Ilie a decis să folosească structurile existente.
„Brokerii noştri sunt oricum în piaţă, au know-how şi pot formula o opinie comercială legată de preţ, la cererea din zona respectivă pentru un produs similar, la timpul pe care noi îl estimăm pentru a vinde acel produs, informaţii referitoare la taxe, întreţinere şi aşa mai departe”, explică CEO-ul Coldwell Banker. Şi tocmai de aceste informaţii au nevoie instituţiile financiare, pentru a şti care este valoarea de piaţă a proprietăţilor „distressed”.
Cine sunt clienţii?
Clienţii companiilor de consultanţă imobiliară pe acest segment sunt în primul rând instituţiile financiare care deţin în portofoliu proprietăţi executate silit.
Acestea apar atunci când proprietarul - persoană fizică sau dezvoltator - se află în imposibilitatea de a-şi achita ratele către bancă.
„În acel moment, proprietatea este considerată «distressed», adică are o mică problemă. Se încearcă rescadenţări, restructurări. Dacă nu se reuşeşte nimic sau clientul nu este eligibil pentru niciuna dintre noile propuneri, se încearcă o vânzare amiabilă”, explică Valentin Ilie.
Dacă această vânzare eşuează, atunci începe procesul prin care proprietarul devine executat silit, care conţine şi o licitaţie judiciară.
Mai întâi, se încearcă vânzarea la preţul evaluat de un expert ANEVAR, apoi la următoarea licitaţie scade cu 25%, şi dacă nici acum nu se vinde, preţul mai scade cu 25%.
Dacă în niciunul dintre aceste cazuri proprietatea nu se vinde, atunci ea rămâne la bancă. „Dacă piaţa nu este bună şi proprietatea nu poate fi absorbită, banca ori o vinde la orice preţ, ori stă cu ea pe piaţă până se tranzacţionează. În acest timp, cineva trebuie s-o administreze. Iar noi facem acest lucru”, explică Valentin Ilie nişa spre care s-a orientat.
... articol original
