Scaderea veniturilor ar putea diminua accesul la finantare pentru cea mai mare parte a populatiei din Romania

Tintele macroeconomice negociate de executiv cu FMI nu se limiteaza strict la reducerea cheltuielilor bugetare, prevazand si posibilitatea ca in masura necesitatii sa fie majorate atat taxa pe valoarea adaugata, cat si cota unica. Daca acest scenariu se va produce, pentru investitorii, dar si pentru clientii de pe piata imobiliara luminita de la capatul tunelului imobiliar nu se va vedea nici in acest an.

Dupa un prim trimestru in care se parea ca piata incearca sa tureze usor motoarele, notarii consemnand o crestere cu 2% a numarului de tranzactii imobiliare, perspectivele intrevazute pentru perioada urmatoare arata din nou sumbru. Programul de cumpatare a sistemului bugetar de salarizare va dobori definitiv si asa deja ranita piata rezidentiala. O serie de analisti si operatori din zona imobiliara considera ca in noile conditii de piata revenirea sectorului nu se va mai produce in 2010.

Dupa un prim trimestru in care se parea ca piata incearca sa tureze usor motoarele, notarii consemnand o crestere cu 2% a numarului de tranzactii imobiliare, perspectivele intrevazute pentru perioada urmatoare arata din nou sumbru. Programul de cumpatare a sistemului bugetar de salarizare va dobori definitiv si asa deja ranita piata rezidentiala. O serie de analisti si operatori din zona imobiliara considera ca in noile conditii de piata revenirea sectorului nu se va mai produce in 2010.

Piata rezidentiala va fi puternic afec­tata de masurile de austeritate impuse de FMI si Guvernul Romaniei. Din cauza cresterii somajului si a scaderii puterii de cumparare si in contextul devalo­rizarii leului in raport cu euro, vom asista in perioada urmatoare la o reducere a preturilor imobilelor scoase spre vanzare, declara Gabriela Enescu, director general casefaraintermediari.ro (CFI). In mod normal, aceasta ar fi o veste buna pentru cei care vor sa cumpere, daca deprecierea valorii proprietatilor nu ar fi fost insotita si de diminuarea puterii de cumparare a romanilor.

„Scaderea preturilor se va resimti in special in cazul achizitiei de proprietati noi (apartamente, vile). De asemenea, si piata inchirierilor va inregistra probabil in perioada urmatoare reduceri de pret, veniturile chiriasilor fiind afectate de scaderea puterii de cumparare”, adauga directorul CFI.

Va creste, de asemenea, numarul imobilelor scoase la licitatie de banci, imobile apartinand clientilor rau-platnici. Si dezvoltatorii imobiliari se vor confrunta in continuare cu probleme legate de sustinerea de catre banci a proiectelor in derulare. Acestea vor aborda in aceasta perioada o prudenta excesiva, mai crede Gabriela Enescu.

Pentru consultantii companiei Colli­ers International, masurile negociate de guvern, respectiv reducerea veniturilor bugetarilor cu 25% si ale pensionarilor cu 15%, ar putea afecta piata imobiliara in sens negativ in doua moduri. „Tinand cont ca cererea efectiva poate fi satis­facuta prin existenta factorului finan­ciar, scaderea veniturilor ar putea dimi­nua accesul la finantare pentru o anumita categorie de clienti potentiali”, crede Daniela Marin, consultant Colliers International. „Nu in ultimul rand, aceste masuri aduc atingere increderii cumparatorilor in piata. In conditiile in care veniturile existente nu sunt certe, potentialii clienti ar putea fi descurajati sa faca investitii pe termen lung”, adauga Daniela Marin. Mult mai pesi­mist, Ilias Papage­o­r­giadis, CEO More Real Estate Services, este convins ca masurile de austeritate anuntate vor fi urmate de multe altele, „intrucat pro­blema este mult mai complexa”. Aceste masuri vor insuma cinci miliarde de euro care vor fi scazuti din consum si din intreaga economie, iar efectele pe piata imobiliara vor fi devastatoare.

Printre consecinte Papageorgiadis numeste in primul rand retragerea investitorilor de pe piata. Cu riscul dimi­nuarii veniturilor, bugetarii isi vor recon­sidera pozitia in ceea ce priveste acce­s­area de credite imobili­are/ipo­tecare. Totodata, multi oameni isi vor pier­de locurile de munca, ceea ce va insemna clienti mai putini pentru van­zatorii de imobiliare. Psihologic vorbind, cand se procedeaza la taierea drastica a cheltuielilor, oamenii devin mult mai defensivi in ceea ce priveste achizitiile imo­biliare, explica directorul firmei More. Printre alte efecte negative se poa­te metiona pozitia mai reticenta a sis­te­mului bancar, ceea ce inseamna ca dezghetul creditarii va mai astepta. In plus, raportul dintre cerere si oferta va fi in continuare disproportionat. Cererea va fi mai mica, in timp ce oferta va ra­mane acceasi sau va creste.
Spectrul maririi TVA

Programul pus la punct de catre executiv cu FMI nu se limiteaza strict la redu­cerea cheltuielilor bugetare, ci pre­vede si posibilitatea ca in masura nece­sitatii sa fie majorate atat taxa pe valoarea adaugata, cat si cota unica. Dar indiferent cu cat se va majora TVA, aceasta masura va avea efect de tavalug pe toata piata imobiliara, nu doar pe cea rezidentiala.

In primul rand, investitiile vor deveni mult mai scumpe, ceea ce va face piata autohtona si mai putin atractiva pentru investitorii straini. Cei care sunt deja prezenti ar putea sa se limiteze la afacerile deja incepute. Urma­torul pas logic pentru acestia ar fi exi­tul de pe piata romaneasca si cautarea de noi oportunitati in alte tari.

Operatorii de pe piata proprietatilor comerciale - retail, cladiri de birouri, spatii industriale si de logistica - vor resimti efectul majorarii TVA si a cotei unice. Desi statul ofera posibilitatea recuperarii TVA, rambursarile sunt tot timpul intarziate, ceea ce va ingreuna relatia pecuniara intre proprietarii cladirilor comerciale si chiriasii lor. Si pentru dezvoltatori cele doua masuri vor insemna o povara dubla. Taxa pe valoarea adaugata mai mare inseamna cresterea pretului locuintelor. Cum piata nu mai accepta astfel de „ajustari”, dezvoltatorii vor fi nevoiti sa suporte din propriul buzunar diferenta de TVA.

In afara de asta, cota unica mai mare inseamna profit mai mic, cu toate efectele care decurg de aici. „TVA de 25% va ingheta piata cu siguranta“, crede Ilias Papageorgiadis.

Singura posibilitate pentru investitii este ca pretul sa fie foarte scazut, nimeni nu mai da astazi pretul cerut de van­­zator. In aceste conditii, va fi cineva incurajat sa cumpere o locuinta noua? Probabil nu, spune directorul companiei More.

In noile conditii de austeritate nu ramane certa nici cota redusa de TVA de 5% aplicata pentru cumpararea locu­intelor noi cu o valoare mai mica de 385.000 de lei (aproximativ 90.000 de euro). In ceea ce priveste piata locuin­telor premium si de lux,  un TVA crescut cu 6 puncte procentuale, de la 19% la 25%, va duce la un blocaj al tranzactiilor. Intr-o piata in care astep­tarile clientelei sunt ieftinirea valorii proprietatii, marirea TVA nu va fi primita cu entuziasm.
FMI Si Guvernul anuleaza revirimentul

Numarul tranzactiilor imobiliare a continuat sa creasca in luna martie fata de ianuarie si februarie, astfel ca nivelul din primele trei luni s-a majorat cu 2% comparativ cu perioada similara din 2009, de la 78.321 de operatiuni la 79.965, potrivit datelor notarilor publici. Aceste cifre optimiste risca sa fie dinamitate de noile masuri de austeritate aprobate de guvernul roman impreuna cu FMI.

Multiplicarea  efectelor negative

    *  Potentialii investitori, mai ales bugetarii  foarte bine platiti,se vor retrage de pe piata
    * Somajul va reduce mult bazinul cumparatorilor de imobiliare pe segmentul low cost
    * Taierea drastica a cheltuielilor va incuraja psihologia lui „nu cumpara”
    * Reducerea bugetelor de achizitii ii va obliga pe proprietari sa scada preturile imobilelor
    * Bancile vor adopta o atitudine mai defensiva decat cea actuala
 

...articol original