Peste 1.200 de hectare de teren au fost cumpărate, în perioada de „boom” economic, în jurul marilor oraşe, pentru ceea ce ar fi urmat să devină noua industrie a României.
Majoritatea proprietarilor au rămas însă cu terenurile virane în aşteptarea producătorilor.
Sectorul industrial-logistic al pieţei imobiliare este blocat de mai bine de doi ani, perioadă în care a fost livrat pe piaţă un stoc mai mic decât în primul semestru din 2005, an în care au apărut primele proiecte moderne în România.
În comparaţie cu restul sectoarelor din piaţă, se poate spune că sectorul industrial a avut cel mai mult de suferit de pe urma crizei economice.
Din 2008, gradul de neocupare a început să crească treptat, avansând în trei ani până la 15%, la sfârşitul anului 2010.
Achiziţiile de terenuri în scopul dezvoltării unor proiecte industriale au început înainte de 2004 şi s-au concentrat cu precădere în zona centurii de vest şi de nord a Capitalei şi a autostrăzii Bucureşti - Piteşti, până la km 23-24.
Pionierii acestui sector imobiliar, printre care se numără Cefin Real Estate, Portland Trust, ProLogis sau Universal Property, au acaparat, în timp, peste 500 de hectare de teren, potrivit unei analize realizate de DTZ Echinox la cererea Capital.
Suprafaţa de teren achiziţionată în jurul marilor oraşe din ţară depăşeşte 700 de hectare, însă doar pe o mică parte din aceste loturi s-au început proiecte. Oraşele cu potenţialul cel mai ridicat sunt: Ploieşti (300 ha), Timişoara (peste 100 ha), Turda - Cluj (100 ha) şi Piteşti (100 ha).
„Contractele încheiate în ultima perioadă s-au făcut în condiţii speciale şi accidental. Adică au fost câteva parteneriate de lungă durată cu clienţii sau între dezvoltatori, însă nu am văzut deocamdată niciun proiect început de pe urma lor. Realitatea este că piaţa nu s-a mişcat decât foarte puţin. S-au ocupat cu greu şi clădirile existente. Noi am avut doar solicitări de oferte, dar lucrurile s-au oprit aici, deoarece clienţii nu sunt suficient de angajaţi. E posibil să fim nevoiţi să mai aşteptăm un an”, arată Laurenţiu-Cătălin Hanu, managerul de dezvoltare pentru România al CTP Invest.
Compania cu capital olandez a cumpărat, încă din 2006, peste 60 de hectare de teren, grupate în jurul localităţilor Turda, Borş şi Piteşti, pe care a plătit circa 4,5 milioane de euro, însă până acum nu a reuşit să dezvolte nimic.
Stocul total de spaţii industrial-logistice a trecut, în 2010, puţin peste 900.000 mp, nivel care se va păstra constant şi în acest an, deoarece nu sunt aşteptate noi livrări pe piaţă. Chiriile sunt şi ele îngheţate, la circa 4,4 euro/mp/lună.
Interes scăzut
România ar trebui să joace un rol semnificativ pe harta logistică a Europei, chiar şi numai datorită deschiderii la mare, însă lipsa infrastructurii care să ne lege de vestul continentului a condus treptat la mutarea interesului investitorilor spre alte zone.
„Atenţia se îndreaptă spre pieţe ca Polonia, Cehia sau Ungaria, dar nu şi spre România. Într-o piaţă cu o rată de neocupare reală de 25%, de ce ai dezvolta? E adevărat că într-un an sau doi aceste 25% ar putea fi acoperite, şi cine începe acum să obţină autorizaţii şi să dezvolte un proiect va fi mai bine plasat când stocul existent se va epuiza, însă e un risc. Fiind nişte dezvoltatori instituţionali (societăţi susţinute de bănci, fonduri de pensii sau companii de asigurări n.red.), profilul nostru de risc nu ne permite să ne asumăm astfel de proiecte, dar sunt companii care lucrează şi speculativ”, susţine Silviana Badea, country manager Valad Romania.
Grupul australian Valad, care are printre acţionari fonduri de pensii precum ING sau Aviva, a intrat pe piaţa românească în 2007, prin achiziţia fondului britanic Teesland iOG. Planul său era să construiască, în parteneriat cu italienii de la Cefin, între cinci şi şapte centre logistice în oraşe cu peste 100.000 de locuitori, investiţia medie pentru un proiect fiind de circa 70 milioane de euro. Au trecut trei ani de la anunţ, timp în care compania şi-a regândit afacerile locale.
„Unii dezvoltatori au fost flexibili în a vinde părţi din terenul pe care l-au cumpărat către utilizatori finali din diverse domenii: producţie, logistică, retail sau chiar către alţi dezvoltatori. Ei şi-au construit de la început un «layout» al respectivei dezvoltări, în care au dedicat suprafeţe pentru vânzare şi suprafeţe pe care au dezvoltat depozite pentru închiriere. Vorbim de terenuri cu suprafeţe începând cu 1-2 ha până la 10-20 ha, în funcţie de cerere şi de domeniul din care provin respectivii cumpărători”, a explicat Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial al DTZ Echinox.
Forţa de muncă
Lipsa cererii de spaţii dedicate producţiei industriale este și o consecință a faptului că majoritatea dezvoltatorilor au achiziţionat terenuri în jurul marilor oraşe, în timp ce pentru acest tip de activităţi se caută localităţi cu forţă de muncă ieftină.
Pe de altă parte, o serie de producători consideră că este mai eficient să îşi construiască propriile lor spaţii, fără să mai apeleze la dezvoltatori specializaţi. Pentru mulţi investitori, terenurile nedezvoltate pe care le au în portofoliu încep să devină o problemă tot mai acută, mai ales pentru cei care au făcut credite pentru achiziţie.
„Dacă ai un teren pentru care te-ai împrumutat şi nu ai apucat să îl dezvolţi, atunci ai o problemă semnificativă. Trebuie să acoperi aceste costuri din alte activităţi, altfel terenul se întoarce la cel care a oferit împrumutul. Deocamdată, nu sunt multe situaţii de acest gen, pentru că băncile încă mai aşteaptă un miracol, dar terenurile care vor fi preluate în acest fel vor fi vândute la preţ de bun executat”, subliniază Florin Furdui, country manager Portland Trust.
Chiar dacă pe zona de consum unii dezvoltatori încep să vadă semne de îmbunătăţire, în ceea ce priveşte activitatea industrială lucrurile nu stau tocmai bine. Deocamdată, dezvoltatorii acestui tip de spaţii aşteaptă epuizarea stocului existent înainte de a începe noi proiecte.
... articol original
